坐落于东莞东城20公里开外，石滩镇这块土地，其上房地产与空地交错分布，房价更是不及东城的一半，这样的局面让众多刚需族和投资客陷入了深深的困惑，难以抉择。作为东莞地产的一员，此时谈论增城的房地产市场，似乎有些多此一举。然而，沉淀了六年的经验与观察，仍需一吐为快。敏捷绿湖国际城，作为东莞首屈一指的大型住宅社区，既破灭了无数投资客的梦想，也实现了许多刚需族的购房愿望。

这是一个庞大的社区，六期工程正在建设中。每当夜幕降临，入住率逐渐攀升，映入眼帘的是一片灯火辉煌的景象。然而，五年前，有人以不到一万元的单价购入房产，如今二手市场的挂牌均价已高达1.3万元，尽管仍有不少低价房源，但升值空间已然消失，甚至亏损了利息和机会。对于投资来说，这无疑是一场彻头彻尾的失败。是继续坚守，还是忍痛割肉？对于超大型社区的房产投资，我们又该如何关注？是配套、学区，还是交通？其实，这些都并非最重要的因素。我们需要关注的是，项目的最后一期何时售罄，以及周边是否有其他在售项目和闲置储备用地。若对此一无所知，那么做好被收割的准备吧。这个超百万平米的大社区，却身处产业薄弱的小地方，未来的前景令人担忧。这样的社区，接盘的只能是刚需，而刚需最看重的是性价比。大社区的房源基数庞大，在售数量自然增多，这也意味着买家选择余地较大。有时候，你可能还没来得及做什么，就已经失去了机会。从第一批开售开始，这一切就已经注定。

小区内唯一的连锁超市，入住率寥寥无几。楼下中介忙碌地奔波，近三年的房价走势波动起伏。石滩镇的楼盘，最有噱头的无非就是地铁16号线和学校资源。2015年，当我首次接触这些信息时，确实心动不已。然而，实地考察后发现，项目尚未动工，至今仍处于规划阶段。即使多年后完工通车，真的能对房价产生巨大影响吗？在没有产业支撑的地方，楼市的刚需早已蜂拥而至，何必等到地铁开通之后呢？再过五年，依旧会有大量房子出售。

石滩中学和黄冈中学的确不错，但学位毕竟有限。仅绿湖国际一个楼盘的体量，都难以完全消化。上万户的大社区，若入住率仅为50%，按5000户计算，即便只有10%的孩子与你孩子同龄，也已经有了500个孩子。普通学校，一个班级40人，一个年级10个班，也只能容纳400人。不算本地村民和其他楼盘，多出来的孩子怎么办？当然，那也是后续的问题。目前，入住率并不高，你也不会想到那么远。

即将挂牌的空地、小区楼下的公交配套（收费）、夜晚的步行街、新城大道，以及小区配套的餐饮和入住率形成的鲜明对比，都让人不禁感叹。既然投资并不建议，那么开发商的房子都卖给了谁？结果是，一半卖给了东莞的刚需，一半卖给了外来的投资客。刚需买房只考虑现在，不考虑将来。毕竟，每月租房也需要开销，虽然远点还是好过城中村的握手楼。投资客买房看重的是价格，相信房地产的魅力，却忽略了地段。两者都有一个共同点，那就是都爱听开发商讲故事。在这六年里，石滩镇的房价一直跌宕起伏，尤其是东莞每一轮调控之后，石滩都会迎来一波人气。既然有价值的地方被限制了，那么资金总要流向更远的地方。假话说多了，总有人会信以为真。投资的情怀，世人皆有。

石滩中学、小区园林一角（开放式）、小区内部商业街、夜晚9点的售楼部，这些场景都在诉说着石滩镇的房地产市场。然而，在这繁华的背后，隐藏着无数的困惑与无奈。对于投资者和刚需族来说，如何在这个市场中找到自己的定位，成为了亟待解决的问题。