众所周知，随着楼市的不断演进，住宅已经超越了其基本的居住功能，它与婚姻、子女教育、户籍迁入、养老、医疗、财富积累等众多社会活动紧密相连。毫不夸张地说，在我们的生活中，购房几乎成为了一种无法避免的选择。尤其是那些计划在城市安家立业的年轻人，若没有房产，虽然不至于举步维艰，但面临的各种挑战却是显而易见的，如结婚生子、子女入学等问题，哪一样不需要一个安定的住所？

然而，当前房地产市场正经历着房价持续走低、市场信心低迷的阶段，一系列利好政策接连出台，这一切都使得许多人陷入了纠结：在接下来的两年里，是否应该继续购房？是明智之举还是不明智的选择？对此，经济学家马光远给出了自己的看法。在他看来，房地产作为最佳投资品的时代已经过去，未来房产将逐步回归其居住的本质属性。个人认为，马光远的观点颇具洞见，作为一名拥有13年地产经验的业内人士，我对此深表赞同。

那么，为什么会有这样的看法呢？让我们用数据来解读。根据相关机构发布的数据，2023年1至9月，全国前100家房企的销售额同比减少了10.3%，其中9月份的销售额同比下降了24.1%，这一降幅堪称“暴跌”。同时，2023年9月，全国100个重点城市中，有99个城市二手房价格出现下跌，且连续四个月超过90个城市房价下跌。

进一步地，中指研究院的数据显示，2024年1至9月，全国前100家房企的销售总额约为29699.4亿元，同比下降了38.8%，其中9月份单月销售额同比下降了38.81%，环比下降了2.2%。从各梯队房企的销售数据来看，TOP10房企的销售额均值约为1442.9亿元，较2023年减少了31.2%；TOP11至30房企的销售额均值约为375.8亿元，较2023年减少了43%；TOP31至50房企的销售额均值约为173.4亿元，较2023年减少了46.4%；TOP51至100房企的销售额均值约为85.7亿元，较2023年减少了45.6%。此外，2024年1至9月，销售总额超千亿的房企仅有6家，较2023年同期减少了8家；销售总额超百亿的房企更是仅有65家，较2023年同期减少了31家。

从这些数据中，我们可以清晰地看到，2023年各房企的销售数据已经十分惨淡，而2024年形势更是不容乐观。尽管在2024年，一系列利好政策接连出台，如降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、契税减免、取消限购、限贷、限售，甚至降低存量房贷利率，但楼市依然没有回暖的迹象。这充分说明，房地产市场的下行趋势已经不可逆转，依靠购房来实现财富保值增值的期望已经破灭。

此外，楼市的外部环境也不容乐观。首先，城镇化率已经接近发达国家水平，农村居民进城购房的需求将逐渐减少。其次，我国人口老龄化问题日益严重，截至2022年底，60岁及以上的老年人口已达2.8亿，预计2025年将突破3亿，老年人有房居住，不再需要购房。最后，新生儿出生率持续走低，去年新生儿出生率仅为902万人，今年预计将进一步下降，新生儿数量的减少将导致购房需求减少。

值得一提的是，大量保障性住房的入市，如保障性租赁住房、共有产权房等，也在一定程度上分流了商品房的市场需求。

综上所述，基于各项数据、分析以及经济学家马光远的观点，我们可以得出结论：在接下来的两年里，是否购房已经不言而喻。个人观点是，能等待的尽量等待，若确实有购房需求，也要量力而行。也就是说，在接下来的两年里购房，是明智还是不明智，不能一概而论。对于有迫切居住需求的刚需者来说，购房是明智的选择；而对于那些盲目跟风，把购房当作财富增值手段的人来说，则是不明智的选择。对此，您怎么看？

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