未曾想，保障性租赁住房（以下简称“保租房”）的规模也已然达到了一个令人瞩目的程度。

转眼间，年底将至，我细细翻阅过往的稿件记录，发现近两年来，我们跟进次数最多、时间跨度最长、热度最高的选题之一，便是保租房。我们从未重复过之前的视角，无论是从上海的角度探讨租售并举，还是深入实地暗访保租房社区的交付情况，甚至以普通租户的身份，亲身体验并为大家实地租住了一套保租房。我们见证了整个市场从前两年的疯狂式爆发，到今年的平稳推进。

然而，每次触及这个话题，总会有一些新的感触，尤其是在这个时间节点上。转眼间，离2025年已不足两个月，这是“十四五”计划的收官之年。如果将这一阶段视为一场考试，那么保租房即将迎来期末大考。而及格线是全国合计需满足870万套（间）的总筹建目标。如今，仅剩最后一年时间，这个数字已完成了多少？最后能否顺利完成？各地的任务进度又如何？年底将至，保租房这张成绩单终于到了揭晓的时刻。

一、最值得关注的问题：离870万目标还有多远？

在“十四五”规划中，全国计划总筹建870万套（间）保障性租赁住房。这个数字听起来庞大，实际上也确实如此。但如果我们拆开来看，“筹建”二字实际上是由“筹集”和“新建”两个词缩写而成。众所周知，新建如此大量的纯租赁社区并非易事，尤其是在一线城市核心区域，可供开发土地有限。因此，目前全国保租房房源的筹集主要有三种方式：新建、项目配建和存量盘活。

在“十四五”规划的前三个年头，通过这三种组合方式，保租房体量急速飙升，三年内直接完成了63%，接近三分之二。据国家统计局、住建局等机构数据，我们可以清晰地看到，第一年保租房市场刚刚起步，总量并未过百万，仅完成了11%。然而，到了2023年，保租房市场进入全面爆发阶段，年底累计筹建房源达到547.2万套（间），三年时间兑现了接近三分之二的KPI，速度之快令人惊叹。这也是我们作为普通人第一次在地铁站看到保租房广告。

然而，全国已完成了“十四五”目标的63%，剩余三分之一，即322.8万的体量，需要在2024年和2025年两年时间内完成。平均下来，每年需完成160多万套。尽管这个数字看似庞大，但实际上，通过过往三年的计划对照表，我们可以发现，这三年的年终成绩单都是超额完成的。因此，尽管住建部尚未公布今年的数据，但按照这个节奏，2024-2025年的完成度并不会低。尤其是明年冲刺收尾期，整个“十四五”规划总套数超过原计划也并非不可能。

不过，从整个扩张速度来看，今年开始，保租房筹集节奏已从2023年的爆发转向缓和，正逐渐进入缓慢收尾阶段。最明显的变化是，与前两年相比，今年许多城市计划的筹集房源量在减少。尤其是一线城市，2022年几乎实现了突飞猛进，除深圳外，计划量均在10万套（间）以上。其中，上海在2022年起到了带头示范作用，计划量突破20万。然而，今年上海的计划量也逐渐下调。而深圳的情况比较特殊，2023年突然发力，不仅将“十四五”计划由原来的40万套提高到60万，全年计划也从11.4万提高到16万套（间），当年实际完成量达到18.9万套，一年时间干出了其他城市4、5年的速度。在这种突飞猛进的情况下，今年有所收缩也在意料之中。因此，今年除广州、深圳外，大部分重点城市的计划都缩减到了10万套（间）以下。

二、疑问：今年各城市的KPI还能完成吗？

我们以数据说话。我统计了13个主要城市保租房的2024年度筹集计划，其中，已公开信息的有9个。令人惊讶的是，不少城市今年的任务量已经提前完成了。

首先，深圳年度计划完成141%，这是意料之中的事情。作为带头城市，一直走在前面也是情理之中。令人意想不到的是杭州，如果算上小数点后，实际完成率应该是100.2%。我查了杭州房管局的数据，原计划筹集保租房6万套（间），到6月底实际筹集6.01万套（间），提前半年超额完成。在供应方面，原计划给市场供应至少8000套，到11月份实际供应1.37万套，完成年度目标的171.5%。

除了深圳、杭州两个城市，武汉、宁波、成都也可以算作另一种情况，即原定计划数量较少，因此完成率大于等于1也是正常现象。包括很多不在统计范围内的天津、唐山，以及一些县城如安徽怀远，也是如此。每个城市年度目标量大概几百几千套，不到年底也就顺利完成了。

然而，仅看今年的情况，我们无法预测这些城市明年能否顺利通过期末考。因此，我看了下这13个主要城市的“十四五”进度条。整个“十四五”期间，统计范围内的7个城市保租房计划已完成80%以上。需要注意的是，这些数字大部分截止到今年三季度，都还不是年终数据。

单看四个一线城市，除广州外，其余三个城市都已完成“十四五”目标的80%以上。而深圳不仅在一线城市中居首位，放在全国也遥遥领先，完成率约等于90%。按这个节奏，不用等到“十四五”期末，深圳就已经能完成任务了，这还是去年提升了20万套之后的成绩，堪称“卷王之王”。

包括很多二线城市也跟着“卷”起来了，比如杭州、宁波都突破了80%的筹集标准，跻身前列。在13个统计城市中，有11个城市的“十四五”计划已完成超60%。而且，发力城市主要集中在中部或西南，如成渝一带以及武汉。尤其值得一提的是重庆，整个“十四五”目标计划40万套，与北上广深不相上下，成为全国5个筹建规模最大的城市之一。实际上，到2023年末，重庆累计筹建保租房26.4万套，已完成“十四五”计划的66%，今年7月累计完成72%。下半年，重庆还在继续通过收购存量商品房用作保障性租赁住房。之前我们曾写过，重庆是一个庞大的存量市场，而现在通过存量盘活的方式，既可以去一部分库存，又能快速完成“十四五”计划，可谓一箭双雕。这也是大部分存量城市筹集保租房的主要手段之一。

三、保租房规模不断扩大，未来如何管理？

通过前面的数据统计，我们可以发现，保租房这盘棋越下越大了。比如上海的“十四五”目标47万套、深圳的60万套，这些数字背后，实际上指向的是近几年甚至未来几年的市场化房源。

我将870万这个数字与头部租赁平台的房源进行对比，不禁感到震惊。今年贝壳三季度财报公开的省心租在管房源量是36万套。这两个数字对比起来，意图非常明显。相当于全国保租房的布局，要在5年内用一把火再造24个头部品牌规模。

那么，这么大的体量要如何管理，如何持续运转，以保证未来一步步实现供应呢？目前我们看到的一种方式是，每个城市都成立了自己的“正规军”，本质上就是地方国有租赁住房品牌。例如，深圳的深安居，目前在运营的保障性租赁住房共计8.9万套。按照旗下不同板块的社区和服务人群，对应成立了2个租赁品牌：一个是属于城中村板块的全资企业，安居乐寓，通过存量改造等方式提供公益性质更强的微利保障性租赁住房；另一个是市场化品牌寓见安居，主打定位较高的品质租房。

而上海的国有租赁品牌就更多了。基本上这几年参与保租房建设的老牌国企人手一个租赁品牌。今年3月份，上海还在倡导要给租赁行业再培育一批新的龙头企业。目前存在的像城方、城投宽庭，都是我们比较熟悉的面孔。比较新的是上实城开的阡集，主打文化、科技、萌宠、社交等，听起来专门面向年轻人。如今在上海已经落地了3个项目，2个在闵行莘庄、紫竹，一个在徐汇西岸，服务人群都是高层次的白领。

然而，仅有这些市属的地方企业品牌，其实是远远不够的。因为他们基本只负责属地内的租赁市场，分工明确、边界清晰。而未来这个市场更多需要的是面向社会的规模化平台。最有力量的一支队伍，无疑是这些年一直在扩张的房地产租赁品牌。我随手统计了一部分，都是非常熟悉的面孔。通过新增土地投资、新开项目、纳保、合作运营等方式，这几年龙湖、旭辉们也一直在加大全国保租房的深耕布局。最夸张的是万科，就在12月4日，广州的泊寓三元里旗舰店开业，首批600套保障性租赁房源已经全部租满。其中，收购改造方是建万基金，万科是委托运营方。有了市场化企业的加入，出租率成绩非常不错。实际上，在广州所有市场化机构中，万科泊寓已经成为那个最大的保租房提供企业，纳保房源1万套左右。不只广州，今年三季度财报中，泊寓的全国在管租赁房源有接近一半都实现了纳保，占比47.4%，已经成为市场化运营机构中纳保数量第一的存在。包括自如、魔方公寓这些运营商，也通过纳保逐渐有了编制。比如上海的领雅自如寓、晖盛自如寓，北京的建国门和平自如寓、将府自如寓等。

各位可以想想看，如果把这些地方品牌、房地产企业和运营商手里的保租房房源全部加起来，这个规模是相当夸张的。

最早我们开始关注保租房这个话题，还是在2023年6月份。到今天，这篇工程量庞大的年终数据总结，我们几乎可以通过我们的系列文章看清楚一个脉络：供给侧结构性改革是如何一步步实现的。如果说之前还停留在政策口号、集体酝酿阶段，那么如今不到两年时间，关于租售并举，我们已经能够真正触摸到一个崭新且完整的内在结构。它非常坚固，自成体系。

因此，当下一个不可逆转的事实就是，保租房已经在改变整个租赁市场格局。