房地产市场之冷热，在个人房贷的发放上表现得尤为鲜明。
据4月8日的21世纪经济报道透露，在房贷发放的主力军——国有六大银行中，根据其2023年年报披露的数据，截至2023年末，这些银行的按揭贷款余额总计约为26万亿元，与上年末相比，减少了超过5000亿元。在这六大银行中，除了邮储银行，其余各家银行的按揭贷款余额均呈现同比减少的趋势。
具体数据显示，2023年末，个人住房贷款余额达到38.17万亿元，同比下降了1.6%，这是自20年来个人住房贷款首次出现下降。这一现象无疑表明，相比上一年，个人房贷规模有了显著缩减。
这样的变化不仅直接揭示了过去一年房地产市场的调整态势，同时也会对后续购房者的信心产生影响，对房地产市场的恢复带来不利影响。
过去的数据显示，在我国城镇居民家庭的总资产中，约有70%是房产。个人房贷作为居民家庭的主要负债形式之一，其规模的缩减，代表了老百姓对房地产需求的调整，以及对高贷款利率的应对策略。
因此，在一定程度上，个人住房贷款余额的减少，主要是由于房地产市场的低迷，也就是说，老百姓的住房需求并不旺盛，同时，提前还房贷的现象也较为普遍。由于经济恢复缓慢，房贷利率较高，尽管政策多次调整，但提前还贷的现象依然难以改变。
从理性的角度分析，个人房贷规模的大幅缩减，其原因有很多。
首先，房地产政策的调整。过去为遏制房价过快上涨而制定的限制政策，降低了房地产市场的过热需求，改变了老百姓的住房观念，不再过度追求高杠杆买房。尽管现在房地产政策在调整优化，但过去的惯性仍在发挥作用。
其次，银行收紧了房贷政策。银行在调整房贷政策时，也是配合房地产市场的政策。主要还是考虑自身的安全，虽然在市场下行背景下，这些政策在轻微调整，但并未改变根本。
多家银行的个人住房贷款余额有所减少，但投入力度并不减。这也说明了居民“提前还房贷”的意愿依旧强烈。2023年，存量首套个人住房贷款利率调整如期进行，房贷利率下调、存量按揭贷款重新定价等因素，在一定程度上带来了按揭贷款规模增长的压力和收益率下行的压力。
我想，老百姓可能从未有过这样的感受，在经济压力下，房贷给老百姓带来的负面影响是前所未有的，尤其是眼看着房价缩水，更是无心体会，甚至真的无法按时还贷。
贷款规模减少，与房地产市场的热度密切相关。其中，炒房的人少了，因为在“房子是用来住的不是用来炒的”定位下，炒房确实没有了生存环境和土壤。
对于普通老百姓而言，买房已经不是首要考虑的问题，收入和就业压力面前，生存是第一位的。没有贷款能力买房的人多了，即使有贷款能力买房的人也更加谨慎了。不买房或买不起房的人数绝对增加，也就自然把房贷规模拉下来了。
2024年可能会有所好转，存量房贷利率在去年底实现正式下调，今年提前还房贷的压力有所缓解。有银行表示，提前还房贷的情况有所减少，同时，今年3月份以来，该行住房按揭贷款，特别是二手房按揭贷款受理规模环比有所回升。
我还是那句话，并不是说真的没有购房需求了，需求依然很旺盛，但是问题出在想买的买不起，还有一部分买得起的也在观望着，希望房贷政策还要继续让利。
如今，虽然房贷利率下限不断下调，但实际上房贷利率依然较高，尤其是一线城市。一线城市房贷利率仍保持较高水平，尤其是北京、上海均处在全国最高水平。越是高能级城市，房贷利率越高。而未来指望楼市回暖引领的恰恰是这些高能级城市。
要想刺激住房需求，改善房贷规模降低的现状，就必须用更大的让利刺激，房贷利率等仍有降低的空间，特别是一线城市改善需求的刺激更有必要。现在很多人期待着一线城市限制政策继续打开，或许也只能寄希望于此了。
