年终盛事，好戏连台。在这辞旧迎新的时刻，房地产市场也迎来了一波高潮。

12月17日，番禺地区土拍市场热闹非凡，一口气出让了四宗住宅用地。其中一宗位于番禺广场的中银大厦南侧地块，被绿城集团以总价5.08亿元收入囊中，该地块的楼面价约合1.7万元每平方米。

而另外三宗地块则花落万科集团，均位于南站商务区。这三宗地块总面积超过19万平方米，总价高达28.8亿元，楼面价介于1.1万至1.3万元每平方米。

在这场土拍盛宴中，绿城和万科两大房企成为了最大的赢家。值得注意的是，万科集团此次回归土地市场已经是四年后的事情了。此次竞得的楼面价为1.1万至1.3万元每平方米，扣除必要的配套设施后，楼面价更是高达2.6万元每平方米。加上配备的36班九年制学校和采用120%使用率的新规产品，万科的此次拿地无疑将对周边的住宅市场产生巨大的影响。

万科在老黄埔区的代表作——万科城市之光，曾让老黄埔地区一时风光无限，成为新广们选择老黄埔还是番禺北时的热门竞品，甚至引发了网友间的热议。而如今，万科在番禺北的拿地，对于老黄埔区来说，是挑战还是机遇？

从地理位置来看，万科此次拿下的三宗地块紧邻广州南站，与南站直线距离仅约1公里，交通便捷，地理位置优越。对面即是正在建设中的广州足球公园，周边还有万科世博汇、荣耀广场、李锦记大厦等多个商务区。万科此次重仓南站，无疑将为该区域的房地产市场注入新的活力，对南站乃至整个番禺的房地产市场都具有重要的风向标意义。

据悉，万科在此次拿地前已经进行了充分的市场调研，产品设计和市场定位将更加注重满足刚需和刚改群体的需求。结合市场分析，预计万科南站新盘可能会主打中小户型，这样的策略有助于降低购房门槛，吸引更多的首次购房者和刚改购房者。

相对而言，此前定价策略失误的城投领南府，由于初期定价较高，与市场需求脱节。尽管后期进行了降价调整，但市场预期已经改变，降价效果并不显著。

万科重仓南站，看中的正是这里未来的发展潜力。然而，要改变南站楼市难卖的现状，并非易事。万科需要在产品创新和营销策略等方面持续发力，方能在这片区域站稳脚跟。

在万科新规产品尚未亮相之前，我们先来一睹南站四兄弟的风采，它们的价格主要集中在2.5万至5.5万元每平方米之间，满足不同购房者的需求。

首先是新鸿基峻銮，该项目分为商业和住宅两部分，总建筑面积达86万平方米。其中，商业综合体广州环球贸易广场位于南站两侧，住宅部分则位于南站南边。项目规划有14栋住宅楼，在售面积为95至162平方米的三四房，主要针对刚改和改善型需求。不过，项目的教育资源略显不足，仅配建了一所12班幼儿园。

其次是城投领南府，该项目距离广州南站直线距离约1.1公里，距离地铁2号线/7号线石壁站约800米。项目规划有12栋住宅楼，在售面积为98至143平方米的三四房。自2022年4月开盘以来，销售情况一般，当前在售价格相较于开盘期已有明显降幅。随着越秀星寰的清盘，领南府有望迎来更多的客源。

接下来是越秀星寰TOD项目，规划有13栋住宅，在售面积为112至115平方米的三房。项目靠近地铁7号线谢村站，拥有地铁和商业配套，自身还配建了一所18班幼儿园。项目位于长隆和南站之间，距离地铁7号线谢村站约300米，城市面貌相对较好。广州足球公园的建成有望为该片区的进一步发展提供强大支撑。

最后是品秀星瀚TOD项目，该项目提供平层和复式两种户型，平层在售面积为86至112平方米的二至四房。项目外围相对荒凉，缺乏商业配套，但学校为九年一贯制广外附。项目分为南北两区开发，南区16栋住宅，楼下即是地铁22号线陈头岗站；北区5栋住宅，由于超高层和远离地铁，上车门槛相对较低。