随着春日的脚步渐行渐近，"楼市回暖"这一词汇仿佛也随之升温，愈发频繁地出现在人们的谈论之中。开发商与业主们的信心似乎也在这温暖的气候中得到了提振，他们的底气愈发坚实，甚至有的已经开始涨价。然而，直言不讳地说，尽管他们在营造着一片热销的繁荣景象，内心深处却也在焦急地期盼着，购房者究竟在何方？他们的购房需求何时能够真正兴起？
是的，从各方面的数据来看，楼市的回暖迹象的确已经显现，但距离真正的回暖仍有相当的距离。这其中的主要原因在于，许多购房者依然在犹豫不决，他们并非不愿意购房，而是对未来预期并未发生根本性的改变。一方面，楼市的回暖并不稳固；另一方面，对于自身未来收入的预期也并不十分乐观。
这就是购房者普遍存在的无力感，尤其是对于刚需购房者来说更是如此。尽管各种利好政策接连出台，不能说它们毫无作用，但成效依然是微乎其微。
国家一直强调要支持刚需和改善性等自住合理住房需求，并且也确实看到了一系列切实可行的政策措施。如今，从数据上看，这些政策的效果已经初步显现。
据统计，截至3月27日，深圳共有49776套有效二手房源在售，较上周增加了2007套，二手房在售量创下了新高。"目前深圳对中介平台上的房源审查相当严格，资料不全的房源不得对外展示，因此你在手机平台上看到的房源并非全部在售的二手房源。"
二手房在售量或者说挂牌量的持续攀升，很可能意味着打算换房的人增多，当然也不排除有人选择抛售。加之开发商资金状况的改善，对市场信心产生了积极的影响。
二手房挂牌量的上升究竟传递出什么信号？毫无疑问，这仍然是一个库存量上升而成交不佳的信号。但最近楼市正处于一个动态变化期，如果成交量也有所回升，那么在一定程度上也可以看出，二手房挂牌量的增加也是市场复苏的一个过程。
如果市场预期向好，那么一些二手房业主改善换房的需求会增加，在先卖后买的过程中，由于购房需求尚未跟上，这就会导致在售量增多的现象。
因此，我们还需要观察几个月，不能仅凭挂牌量的增加就做出片面判断，接下来我们需要关注成交情况。
据中国证券报3月29日报道，3月以来，北京楼市成交有所放大，二手房市场成交量处于相对高位，但区域间分化较为明显。从价格上看，北京二手房成交价相对稳定。截至3月26日，北京地区3月份二手住宅成交量达16391套。预计3月份二手房成交将达到2万套。与去年12月份的8773套相比，目前的成交量已经出现了明显的反弹。
然而，据许多人表示，3月已经比2月有所放缓，能否持续向好，仍有待观察。
由此可见，需求端的政策支持可能还需要进一步加强。
3月29日，经济日报在《深挖改善性住房需求潜力》一文中指出，当前应切实落实好合理支持改善性住房需求的相关政策，并适时降低改善性需求的置换成本。一些城市改善性需求的门槛相对较高，在坚持“房住不炒”的基础上，有进一步下调的空间。
改善性需求相较于刚性需求拥有更大的提升空间，在市场中的占比也将日益增加，更好地释放改善性需求将成为促进房地产市场平稳健康发展的重要举措。
此前，政策层面多次强调要支持刚性和改善性住房需求，并对购买第一套住房给予大力支持，对购买第二套住房给予合理支持，而对购买三套以上住房原则上不支持。
改善性需求通常是二次置业，最常见的是将现有住房以小换大、以次换好。目前北京住宅市场中的改善性需求占比已超过50%，成为市场增长的主要动力。
面对合理的改善性住房需求，相关部门及热门城市也在通过下调房贷利率等手段为购房者减轻压力。
许多人认为，改善性需求的进入是楼市回暖的重要标志，不必强求所有人都去购房，但可以先让那些有能力且愿意购房的人进入市场，当然需要政策的引导和支持，让他们能够买、敢于买、愿意买，进而带动更多刚需购房者放心购房。
为了促进改善性需求入市，可以从降低购房门槛、优化换房流程、加大对改善性需求税费优惠力度等方面着手。例如，实行认房不认贷政策，只要还清原房贷就算首套；阶段性放宽首付比例和房贷利率；以及放宽二手房上市交易条件。
全国楼市的回暖，关键还得看一线城市和强二线城市，他们的回暖具有引领作用，这需要各地出台更加积极的政策。一旦存量房流转起来，释放出更多的存量小户型、低价位二手房，也能满足更多刚需的入市需求。
