在过去的二十年中，房子已经成为了一种财富的象征。人们普遍认为，购置房产就能带来收益，这一观念深入人心。房地产行业被誉为造富的摇篮，这一点不容置疑。在这二十多年的时间里，房地产行业见证了一个又一个财富神话的诞生。

回望2000年，我国全国平均房价仅在2000元左右。然而，随着城镇化建设的深入推进，大量人口涌入城市，对住房的需求急剧增长，房价也随之节节攀升。据统计数据表明，目前平均房价已达到1万元左右，这意味着在过去20年里，平均房价上涨了4倍之多。

4倍的增长看似并不多，但从投资收益率的角度来看，这相当于400%的回报率，无疑是一个相当可观的数字。可以说，在过去20年里，大部分投资产品的收益率都无法与房产相比。即便是黄金，过去20年的收益率也只有300%。众所周知，过去几年黄金价格涨幅颇高，目前价格在380-400元/克之间波动。而房价在近年来的波动并不明显，这足以说明过去房产的赚钱效应有多么显著。投资房产的收益甚至超过了投资黄金，而黄金被视为真正的货币，这意味着房产也是一种“硬通货”，是人们最重要的财富之一。黄金价格的涨跌对人们生活的影响并不大，因为很多人都没有黄金，即便有也不多。而房子则不同，我国96.86%的城镇家庭都有房子，在城镇家庭的财富中，有超过70%的财富都集中在房产类固定资产中。

由此可见，在过去20年里，房子作为一种重要的投资产品，只要买了房子的人，基本上都赚到了钱，甚至很多人仅通过投资房产就实现了财富积累。很多人认为，过去抓住机会买房的人都是非常幸运的，他们的财富随着房价的上涨不断增加。而那些没有买房的人则被视为悲剧，不断上涨的房价让他们越来越买不起房子。长此以往，有钱就买房成为了很多人的共识，房子也成为人们眼中最好的投资产品。

然而，楼市走势正在发生转折。正如人们所说：“大树不可能长到天上去，房价也一样。”随着房价的持续上涨，房价下跌的概率越来越高。事实上，房价之所以能够持续上涨二十多年，其根本原因是房地产行业“吃”了巨大的人口红利。在过去20多年的时间里，我国城镇化建设速度非常快，每年都有近2000万农村人口进入城市。人们进入城市后，首先要解决住房问题，再加上房子被附加了诸多属性，这让很多人不得不选择买房。但是，人口红利终究会消失，就像王健林所说，世界上任何一个国家的房地产行业都不会持续兴盛超过50年，而我国的房地产行业已经高速发展了30多年。因此，按照其他发达国家的经验来看，我国的房地产行业也该走下坡路了。

在前两年，如果你说房价会下跌，可能更多人都会喷你，因为在大家的认知中房价根本就不会下跌。然而，进入2022年，很多人再回头看看，发现房价下跌已经成为了一件习以为常的事情。在一些城市和地区，房价下跌了30%-60%，但房子依旧不好卖。目前，不仅很多投资客在排队卖房子，就是过去非常强硬的开发商现在也开始了降价促销。

可以说，过去的楼市有多么火热，现在的楼市就有多么冷寂。投资客不再继续投资房产，刚需购房者也开始驻足观望。那么，是什么原因导致楼市突然之间就遇冷呢？很多人认为是楼市调控的原因，但在我看来，这只是诱因。真正的原因是住房资源过剩，人们对住房的需求越来越低。要知道，房子是给人居住的，如果没有人买房，就算房子的成本再高，也卖不出好价格。更重要的是，现在房价非常高，很多对房子有需求的人都买不起房子，这进一步加剧了楼市客源不足的问题。

如果没有人买房，房价下跌一半甚至更多也不是不可能，而目前楼市就已经面临这个问题。根据央行调查组公布的数据显示，在2020年底，我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子，户均1.5套，并且有超过41.5%的城镇家庭拥有2套以上的房子。另一方面，我国城镇常住人口城镇化率已经上涨至64%，户籍城镇化率也升至44%，这意味着目前仅城镇家庭拥有的房子就足够城市中所有的人居住了。也就是说，我国的总体住房资源已经过剩，我国已经不再缺房子，之所以还有不少人没有房子，根本原因是大量房产囤积在少数人手中。

如果投资客能够持续投资房产，那么房价还会继续上涨，房地产行业可能还会继续高速发展几年。但是，没有如果。面对高房价和楼市炒作问题，国家早在2016年9月份就开始了楼市调控，并在接下来的5年多时间里，楼市调控政策持续不断，炒房客的生存空间越来越差。不仅仅是炒房客困难，随着金融调控政策持续收紧，房企的日子也越来越难过。不管是2020年出台的“三条红线”还是2021年出台的“限贷令”，都在很大程度上限制了资金流入房地产行业。

正如古人所说：“春江水暖鸭先知。”楼市遇冷，自然房企最先感知到。例如，2020年万科董事长郁亮在内部会议上指出：当前企业“活着”比快速前进更重要，现金流比任何事情都显得关键。现在看来，万科对楼市走势的判断是非常准确的，这也是为什么目前万科是唯一一个没有资金链紧张问题的龙头房企的原因。

房价下跌，虽然让一些原来买不起房子的人能买得起房子了，但这类人群并不多，而不买房子的投资客更多。因此，房价下跌之后，房子反而不好卖了。这其中可能有人们“买涨不买跌”的因素影响，但更多的是因为大部分刚需购房者依旧买不起房子。

在另一方面，房企和二手房业主都在着急卖房子，房子越不好卖，购房者的观望态度就越浓厚。根据统计数据显示，2020年以来，各地的二手房挂牌量一直在持续激增。截至目前，天津、北京、石家庄、郑州、武汉、合肥、南京、成都等城市的二手房挂牌量已经远超10万套、15万套，其中重庆的二手房挂牌量（仅城区）更是已经超过20万套。

在新房市场上，新房库存不断激增，房企为了卖房子回笼资金，降价促销已经成为常态。目前很多城市的楼盘房价下跌20%都不算新鲜事，不少楼盘价格跌幅都超过30%，跌幅超过40的楼盘也不在少数。由于房价的下跌，很多老业主都去售楼部要求退房或者退差价，这种闹剧在很多城市都上演着。

房价从1.5万元跌到5000多元，依旧无人购买，老业主承受不住压力：房贷不想还了。显然，房价下跌对于很多购房者来说并不是好事情，特别是对于房价下跌只是买房的人，房价下跌是他们不愿意看到的事情。就比如郑州市郑东新区的一些楼盘，房价从2017年1.5万元的高点跌至目前5000多元，房价跌幅超过60%。对此，一位购房者表示，现在房价跌得只剩零头了，没想到一套150多万的房子在短短几年里能亏损100万，他表示现在收入也受到了影响，根本撑不住了，损失太多，想断供（房贷不想还了）。但是，断供面临的最大问题就是征信问题，房子的价值现在并没有房贷多，如果断供，就算银行拍卖了，依旧欠银行钱。