房地产市场近年来连续出台了一系列利好政策，这一点不容置疑。这些政策无疑在某种程度上带来了积极的影响，这是一个不争的事实。然而，审视当前大多数城市的政策走向，我们发现它们并未真正触及问题的核心，诚意显然还有待提高。
据央视8月15日的报道，自7月24日国家提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”的号召以来，众多地区纷纷着手研究并调整限购、限售等限制性政策。据悉，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市正计划在近期对限购政策进行优化调整，考虑降低二套房首付比例的下限。
设想在限购政策取消之后，首套和二套房的最低首付比例有望进一步降至20%和30%，这无疑有望激发刚性需求和改善型住房需求，进而提升房地产市场的交易活跃度。后续，预计还将有更多的优化政策陆续出台。
降低首付比例作为去年全国各地政策的主流，尤其集中在三四线城市，虽然不能说其作用微乎其微，但影响似乎并不显著。若影响显著，恐怕情形将大为不同。
那么，这样的说法从何而来呢？
诚然，降低首付比例在一定程度上能够降低购房者的门槛，但这只是门槛的降低，而非压力的减轻。降低首付比例看似是件好事，实则并未减轻购房者的实际负担，因为购房者仍需支付相同的款项。或许可以将其与通胀因素相结合，从而在某种程度上显得更划算。然而，随着门槛的降低，按揭贷款的总额相应增加，原本只需还款80万的购房者现在可能需要还款100万，因为首付的减少。这种情况下，实际上并没有占到任何便宜。尤其是在经济形势不佳的时候，增加的按揭负担无疑加重了购房者的压力。
这种压力随着时间的推移而不断累积，犹如滚雪球一般，越来越沉重。而如今，大家都面临着挣钱不易的困境。
此外，我们还需认识到，房子是用来住的，而不是用来炒的。这一定位旨在告别过去的高杠杆和高负债模式。然而，降低首付比例实际上是在增加杠杆，负债越多，风险自然越大。我们必须面对现实，大家目前的经济状况都不太理想。
因此，降低首付比例虽然有一定的积极作用，但并不能从根本上解决问题。它或许能刺激一部分资金充足但缺乏购房机会的购房者，但我坚信其效果并不会特别显著，因为这类人群毕竟为数不多，而那些资金充裕的人可能在投资心理上更为理性。
福州、厦门、成都、沈阳等城市作为热点二线城市，以及之前已经先行出台政策的郑州和南京，作为地方经济的重要支撑，面临着巨大的库存压力。为何这些城市会成为政策调整的重点？原因显而易见，大多数三四线城市已在去年采取了措施，但效果并不明显，压力主要集中在二线城市。而一线城市目前仍处于观望状态。
当前的二线城市出台的政策似乎只是做表面文章，尚未触动购房者的真正需求。大多数政策仍在首付比例上大做文章，却未能深入了解购房者的真实需求和痛点。
即便是对限购政策进行变相放松，甚至是完全取消，二线城市也未必能产生显著效果。实际上，未来的政策效果更多地寄托在一线城市身上。只有一线城市的政策调整，才有可能带来立竿见影的效果。
我们再次回到降低首付比例的问题上来。虽然降低首付比例并非不可行，但它仅仅是配套措施中的一环。要想真正减轻购房者的负担，还需要降低房贷利率或降低房价。这些都是实实在在的措施，而不是仅仅通过降低首付比例来增加购房者的负债。
如今的房地产市场似乎陷入了一种僵局，而这样的局面正是对房子回归居住属性这一理念的贯彻不够彻底所导致的。尽管我们不能完全否认房地产的投资属性，但如果因为房价下跌就不买房，那么所谓的刚需和改善需求又从何谈起？
这并非是炒房者的嘴脸？在市场僵持、看不到房价上涨希望的情况下，投资者不敢出手，刚需也跟着观望。这些都是过去积累的坏习惯，人们似乎忘记了自身的真实需求。
刚需和改善型购房者也清楚，房价已经到了今天这个高度，却看不到未来继续上涨的预期，这不禁让人产生了投资心态，甚至是在等待接盘。归根结底，房价过高，高到可能让购房者承受亏损的风险。刚需同样会计算这笔账。
现在除了经济复苏之外，降价似乎成了唯一的出路。已有一些城市开始鼓励降价，他们对此事的处理显得颇为含蓄，称之为“鼓励房企让利”。为何降价会变得如此神秘？降价并不可耻，也不会扰乱市场秩序，这只是捍卫高房价的一种借口。
如今，我们已经走到了这一步，没有必要再进行试探。二线城市应当取消限购，降价让利，首付比例下调固然可行，但房贷利率也应相应降低。所有措施都应旨在增加居民收入和减轻购房真实负担。仅仅通过降低门槛和增加杠杆来推动购房，并没有真正抓住当前市场下行的本质，也没有真正了解到购房者的真正需求。
