在当前房地产市场普遍低迷的大环境下，广州房贷利率的又一次下调，无疑给广大购房者带来了一丝曙光。据7月16日的最新消息，广州地区的四大国有银行将首套房贷利率从3.40%下调至3.20%，而招商银行和汇丰银行更是进一步降至3.15%和3.10%，显示出金融机构对市场的敏锐洞察和积极应对。

回顾5月28日，广州市对差别化住房信贷政策进行了调整，将首套、二套房首付比例分别调整为15%、25%，并取消首套和二套房贷利率下限。这一政策旨在应对房地产市场低迷，刺激购房需求。然而，不到两个月的时间，四大国有银行再次将广州首套房贷利率下调至3.20%，这不禁让人猜测，房地产市场的困境是否比我们预想的还要严重？

以200万元贷款为例，若采用30年等额本息还款方式，利率下调后每月可节省约220元，总还款额减少7.9万元。虽然这个数字看似微不足道，但对于普通家庭来说，却是一笔不小的节省。更重要的是，这一政策的实施，显示出市场对利率调整的积极响应。据悉，在5.28房贷新政发布后首日，广州地区的多家银行纷纷下调房贷利率，将首套房最低利率调整为3.40%（此前为3.85%），二套房最低利率调整为3.80%（此前为4.25%）。

新政实施后，广州地区的新房网签量有所上升。据中指数据监测显示，新政实施当周新房网签量环比上升近30%，5月28日至6月27日，新政实施月内日均网签套数达224套，相比新政前一月日均套数163套增加了61套。然而，进入7月前两周，随着新政效应减弱叠加传统淡季，市场成交热度有所回落，周度成交在1300套左右。

近期，居民加杠杆买房的动力明显减弱，实体贷款需求也比较弱，银行面临资产荒。比如，M1和M2的分化继续。6月M1余额同比下降5%，较上月的-4.2%继续下降；M2余额同比增长6.2%；6月份，居民中长期贷款新增3202亿元，同比少增1428亿元。这些数据反映出居民对房地产市场的信心不足，加杠杆购房的意愿降低。

银行都面临着增加贷款、服务实体经济和提升内需的压力。同时资金来源端面临存款定期化趋势，资金成本加大，也需要提升资产收益。当居民对利率比较敏感，银行竞争房贷的手段就是降低利率。不同银行对降低利率的承受能力不一样，有的银行为了占领市场，有的银行成本管控能力比较高，导致有的银行会率先将利率降下来。

尽管目前广州的房贷利率已经降至相对较低的水平，但短期内突破3%的概率比较小。李宇嘉认为，主要是由于资金端成本比较高的刚性制约。“如果近期不会出现降低存款准备金率和央行降息的事件，资金端成本难以下降的情况下，突破3%的可能性不大，或者只有极少部分外资银行，比如近期汇丰银行在广州的房贷利率降到3.05%。”

值得一提的是，此次广州的银行并没有下调二套房贷利率，同时也没有调整存量房贷利率。广州中国银行某支行的工作人员7月16日还向记者特别指出，“存量(现在)是没有办法调整的，现在说的(房贷)利率变化只是(针对)新客户。存量现在没有收到通知，反正现在房贷提前还，是没有违约金的。”这一政策限制了存量房贷利率的下降空间，使得部分购房者无法享受到利率下调的利好。

另外，中指研究院华南分院研究主管陈雪强向记者指出，目前广州部分股份制银行首套房贷利率已执行3.15%的水平，此次四大国有银行统一下调广州首套房贷利率至3.2%，主要为了保持与市场利率水平接近，促进购房者的房贷业务的合作。同时进一步降低了购房者的成本，将有利于带动市场成交的稳步回升。

从汇丰银行广州某支行的工作人员了解到，目前汇丰银行在广州地区的首套房贷利率为3.10%，要是贷款金额足够高，首套房贷利率可以做到更低。“在广州合作的新房项目并不多，主要做二手楼盘，二手楼盘基本上都可以做。如果贷款金额比较大，配合上客户的工作单位，综合来看(个人信贷表现良好的话)可以继续下调首套房贷利率，比如做到3.05%。反正我们尽量都一直做市场上面比较有优势的利率。”

尽管房贷利率下调为购房者带来了一定的利好，但房价的走势依然不容乐观。国家统计局数据显示，6月份，广州一二手房价仍未止跌。一手房价格连续13个月下跌，同比降9.3%；二手房价格连续14个月下滑，同比下降12.4%。这些数据反映出房地产市场的供需失衡，房价下跌的压力依然存在。

从政策实施的效果来看，短期内的市场反应是积极的，新房网签量有所上升。然而，随着新政效应减弱，市场成交热度有所回落，显示出市场对政策的依赖性较大。未来，房地产市场的走势仍需依赖更多政策的支持和市场的自我调节。

广州

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