在2021年，东莞的房地产市场经历了一波降价潮，这股风潮波及了二手房市场及新房市场。尽管如此，与全国众多城市相比，东莞的房价降幅并不算过于剧烈，整体上仍处于可控范围。特别是二手房市场，个别楼盘和业主的降价并不能代表整个市场的走势。尽管有人唱衰市场，但今年成交低迷的主要原因还是信贷政策。信贷一旦收紧，成交量就会下滑，市场普遍处于观望状态。金融因素对地产市场的直接影响最为显著，但这种影响通常是短期的。东莞的城市根基稳固，未来发展潜力巨大，因此我们应当对未来抱有信心。

从短期来看，金融政策对地产市场的影响最为直接；从中期来看，土地供应是关键；而长期来看，人口则是决定性因素。因此，土地供应和人口结构是更深层次的逻辑。2021年，东莞被评为特大型城市，人口超过千万，成为广东省第二座年轻的城市。其中，15至59岁的人口占比多数，这一群体正是楼市中最强劲的购买力。从长远来看，东莞的住房需求将持续存在，调控政策旨在确保房地产市场的稳健发展。这里的“稳健”意味着市场将保持平稳，既有上涨也有下跌，这一道理虽然众所周知，但仍有不少人对此缺乏理解，他们容易陷入焦虑。住房需求的存在与矛盾并存，关于是否购房、购买哪个区域的房产、能否买到心仪的房产等问题，在2022年可能会变得更加普遍。

展望2022年，东莞预计将有超过100个新楼盘入市，新房市场将迎来繁荣。

在城区片区，预计将有21个新楼盘入市： - 万江片区将有7个新盘，包括碧桂园系列、珑远系列、谷涌旧改项目等； - 南城片区将有6个新盘，如华润、海德恒兆、宏远项目等； - 东城片区将有4个新盘，包括高田、万科、主山旧改项目等； - 石碣片区将有2个新盘，如旭辉和中洲项目； - 高埗片区将有1个新盘，即华侨城项目； - 莞城片区将有1个新盘，即丰华项目。

城区片区的新房供应主要来自旧改项目，土地成本相对较低，因此房价预计将更为稳健。万江待入市的新盘大多也是旧改项目，预测房价将维持在3万元左右的水平。石碣和高埗的房价预计也将维持在2.6万元左右，高埗华侨城项目的限价约为2.6万元，这个盘将成为明年城区刚需客关注的焦点。东城和莞城目前没有在售项目，预计房价将保持稳定。高田新项目虽然备受关注，但今年一直没有动静，入市时间未知。南城的几个项目尚未对外宣传，但这些项目的位置都相当不错，随便拿出一个都能独当一面。主城区的房价明年能否突破新高，或许就取决于这几个项目了。

在松山湖片区，预计将有13个新楼盘入市： - 寮步片区将有3个新盘，如保利越秀金茂等项目； - 大岭山片区将有3个新盘，如华堂睿晟、保利府等项目； - 茶山片区将有2个新盘，如莞民投和碧桂园项目； - 大朗片区将有2个新盘，如中海和大朗三限房项目； - 松山湖片区将有1个新盘，即万科系列； - 石龙片区将有1个新盘； - 石排片区将有1个新盘。

2021年，松山湖片区是东莞楼市最热闹的地方，最能体现东莞人民的购买力。从松湖云城到松湖林语，再到备受期待的松悦花园，真松湖的房价一直是东莞楼市的风向标，备受期待。真松湖的房子条件允许的话，必须考虑。

在东部产业园片区，预计将有13个新楼盘入市： - 黄江片区将有6个新盘，保利系列项目最多，占了一半； - 谢岗片区将有2个新盘； - 桥头片区将有2个新盘，如中熙和保利项目； - 常平片区将有2个新盘； - 东坑片区将有1个新盘。

东部产业园片区，尤其是黄江片区，2022年预计将有6个项目入市，再加上临深的绝佳位置，预计2022年将全面开花，后期发展动力十足。

在东南临深片区，预计将有13个新楼盘入市： - 凤岗片区将有9个新盘，如鸿荣源、招商、碧桂园、海伦堡项目等； - 塘厦片区将有9个新盘，如粤港湾、桂湾府、前湾府项目等； - 樟木头片区将有5个新盘，如保利、汇景、融创项目等； - 清溪片区将有4个新盘，如保利、鼎峰项目等。

临深片区新房供应量最大，加上东莞限购政策导致深圳客被堵，片区内竞争激烈，供大于求的情况下，塘厦和凤岗两镇新房价格预计也将维持现状，不会有太大的波动。樟木头由于早期过度依赖房地产，市场较为饱和，预计房价也将持平现状。临深最大的黑马清溪，最新入市保利某项目备案价约2.9万元，预计明年新房将破3万元。

在滨海湾新区，预计将有17个新楼盘入市： - 虎门片区将有10个新盘，如粤港湾、首铸、龙光、东实项目等； - 长安片区将有2个新盘，如天奕居和东实项目； - 厚街片区将有2个新盘，如康华云溪和前海道； - 沙田片区将有1个新盘，即越秀美的项目。

滨海湾片区，尤其是虎门和长安，预计2022年新房均价将有所突破。厚街的房价早已破4万元冲5万元，预计2022年新房均价将再次突破。

在水乡片区，预计将有12个新楼盘入市： - 道滘片区将有3个新盘，如中海、里岸等项目； - 望牛墩片区将有3个新盘，如万科、信鸿、保利项目； - 麻涌片区将有3个新盘，如南山府、华侨城等项目； - 中堂片区将有2个新盘； - 洪梅片区将有1个新盘，即首开项目。

水乡片区地多房子多，只有故事可讲。道滘作为南城刚需外溢的首站之一，这些年一直吸引着刚需客。明年道滘将有更多新项目，城区刚需外溢的现象将更加明显，预计价格也将接近3万元。水乡新城其它区域的购房者需量力而行。

2022年，东莞整体房价依然保持稳健，有价值区域的房产价值将进一步提升。房价有涨有跌将是常态，上百个新盘总有一个适合你。如何购买、购买哪个区域、能否买到心仪的房产等问题，无需焦虑。2022年，让我们一起评测东莞房地产市场。