近期，众多专家学者及媒体纷纷报道楼市回暖的喜讯，尤其是豪宅市场，其热销态势令人瞩目。在上海、深圳、杭州等一线城市的豪宅项目中，开盘即售出上百亿，更有甚者，房源一抢而空。对此，我并非全然否认这些报道的真实性，我也查阅了相关数据，确实，这几个城市的豪宅市场呈现出热销的局面。然而，鲜有人提及的是，这些热销的豪宅项目普遍存在一个共性问题，那就是它们与周边二手房价格形成了明显的倒挂。周边的二手豪宅若要转手，不得不降低售价，实际上市场流通并不顺畅。因此，所谓的“豪宅热”不过是楼市回暖的表象而已。

进一步而言，仅凭几个豪宅项目的热销，便断言整个楼市已经回暖，这似乎过于草率。特别是这些热销的豪宅项目大多集中在上海、深圳、杭州等富人汇聚的城市。实际上，判断楼市是否回暖，二手房市场的数据才是最有力的证明。以下是一些关键数据：

根据中指研究院的统计，2024年10月，全国百城二手住宅的平均价格为14360元/平方米，环比下跌0.6%，同比下跌7.27%。其中，一线城市二手住宅价格环比下跌0.17%；二线城市环比下跌0.7%；三、四线城市代表城市环比下跌0.69%。

中指研究院数据显示，2024年1月至11月，百城二手住宅价格累计下跌6.77%，环比连续下跌31个月。

同源数据显示，2024年11月，百城二手住宅均价环比下跌0.57%，同比下跌7.29%。

幸福里数据显示，近一年，宁波二手住宅价格同比下跌22.48%，衢州下跌22.4%，厦门下跌21.98%，东莞下跌20.5%，北京下跌19.47%，温州下跌17.31%，金华下跌17.31%，聊城下跌17.48%，廊坊下跌17.15%。

国家统计局数据显示，2024年11月，沈阳二手住宅价格同比下降4.4%，大连下跌9.8%，长春下跌3.2%，哈尔滨下跌8.1%，丹东下跌6%，牡丹江下跌8.3%。

诸葛找房数据研究中心监测，2024年2月，上海二手住宅挂牌量同比涨幅达155.8%。

58安居客研究院数据显示，2024年2月，武汉二手房新增挂牌量环比上涨69.1%。

……以上种种数据均指向一个事实：全国二手房市场依然不容乐观。当前市场环境下，虽未见涨价迹象，但房价下跌的理由却十分充足。尽管部分大城市二手房成交量跌幅有所收窄，但成交价格却持续下滑。我早已指出，依靠“以价换量”带来的成交量回暖，并不能真正代表楼市的回暖。任何稍有思考能力的人都能明白这一点。

自2024年3月以来，楼市利好政策接连出台，包括降低首付比例、降低房贷利率，提高公积金贷款额度、减免税费，甚至调整存量房贷利率。许多人认为，如此多利好政策出台，房价理应止跌回升。然而，现实情况却是房价仍在继续下跌，这一点超出了许多人的预期。

房价持续走低的原因是多方面的。例如，当前住房总量明显过剩，人均住房面积已超过40平方米，远超欧美等发达国家；城镇居民住房拥有率已达96%，户均1.5套，超过40%的家庭拥有2套及以上住房；城市化率超过65%，与发达国家的差距明显缩小，农村人口进城趋势减弱；新生儿出生率持续走低，人口老龄化加剧，保障房的大力发展，居民资金紧张，以及对未来市场信心不足等。这些因素中，哪一项能支撑房价上涨？要知道，这些因素曾是支撑房价上涨的主要动力，而现在看来，房价继续下跌似乎成了必然。

如果上述因素您难以理解，那么对普通老百姓来说，买房的考虑因素无外乎三个：需求、就业和收入。有需求、工作稳定、收入高，自然主动购房；反之，则难以推动购房行为。需求方面，户均住房拥有率已达到1.5套，刚需自然不多，改善需求也不急于一时。而且，现在年轻人对房产的态度发生了变化，不再将买房视为必选项，特别是00后，认为租房也能满足生活需求，这进一步减少了需求。至于就业和收入，大家都有深刻体会，现在能有一份工作就不错了，稳定和高薪的工作更是遥不可及。因此，楼市回暖的难度相当大。

综上所述，个人认为，当前楼市仍处于低迷状态，距离真正回暖还有很长的路要走。对此，您有何看法？若想了解更多精彩内容，敬请关注。