在楼市发展的历史长河中，随着外部环境的变化，我国楼市近年来经历了翻天覆地的变革。以下便是这场历史性大变局的三大主要方面：

首先，人口负增长与老龄化趋势将深刻影响楼市未来走向。 楼市的发展根基在于人口基础。回顾过去，楼市的迅猛发展和房价的持续攀升，很大程度上得益于庞大的人口红利。无数人口涌入城市，带来了巨大的住房需求。然而，在那个时期，住房建设的速度显然无法跟上需求的增长步伐，这直接导致了房价的持续飙升，形成了一浪高过一浪的上涨态势。

然而，如今的人口红利可能正逐渐消失，甚至大幅减弱。自2022年起，我国人口已进入负增长模式，短期内这一状况预计难以改变。更为严峻的是，国内的人口老龄化问题日益加剧。据预测，到2035年，我国将步入重度老龄化社会，60岁及以上的老年人口将突破4亿。这些人口结构的变化对楼市的影响不容小觑，住宅需求可能逐渐萎缩，甚至出现断崖式下跌。

其次，楼市需求将从“有房住”向“住好房”转变。 正如第一点所述，随着人口总数的减少和老龄化程度的加深，刚需性需求将逐渐减少，而改善性需求将逐步增多。这是因为，在祖父辈和父母辈都已拥有房产的今天，年轻人不再担忧住房问题，他们更追求居住环境的改善，或是与父母共同居住的大户型住房。这种需求的变化将导致改善性需求的比重上升，进一步压缩小户型的需求空间。因此，我们正逐步从“有房住”的时代迈向“住好房”的时代。

最后，房地产发展新模式即将到来。 过去的房地产发展模式将逐渐被淘汰，取而代之的是一套全新的房地产发展模式。这套新模式将在制度建设等方面与以往模式存在显著差异。

其中，住房供应双轨制值得关注。这意味着商品房和保障房供应将各自独立运行，一方面解决新市民或低收入人群的住房问题，另一方面满足不同住房需求的人群，价格将完全由市场决定。个人观点认为，在住房供应双轨制形成之际，商品房所有限制措施也将全面放开。

此外，取消普通住宅和非普通住宅标准、取消商品房预售制、改变房地产融资方式等改革措施也将逐步实施，时间问题只是早晚。届时，我们将见证一个与过往截然不同的房地产市场。