近期，众多专家和媒体纷纷热议楼市回暖的消息，尤其是豪宅市场的火爆程度，各地豪宅项目开盘，销售额动辄突破百亿，甚至出现一开盘即售罄的现象。上海、深圳、杭州等城市的豪宅项目尤为突出，其热销程度令人瞩目。对于这些消息，我并不否认其真实性。我查阅过相关数据，确实，这几个城市的豪宅市场呈现出热销态势。然而，鲜为人知的是，这些热销的豪宅项目普遍存在一个共同点，那就是与周边的二手房价格形成明显的倒挂。周边的二手豪宅若要实现变现，往往不得不降价，实际上市场并不活跃。因此，所谓的“豪宅热”实际上只是楼市回暖的表面现象。

进一步来说，仅凭几个豪宅项目的热销就断言楼市已经回暖，似乎过于草率。尤其是这些热销的豪宅项目主要集中在上海、深圳、杭州等富人聚集的城市。实际上，要判断楼市是否回暖，二手房市场的数据才是最有力的证明。以下是一些相关数据供大家参考。

据中指研究院数据显示，2024年10月，全国百城二手住宅的平均价格约为14360元/平方米，环比下跌0.6%，同比下跌7.27%。其中，一线城市二手住宅价格环比下跌0.17%；二线城市二手住宅价格环比下跌0.7%；三、四线城市代表城市的二手住宅价格环比下跌0.69%。

同样，中指研究院的数据显示，2024年1至11月，百城二手住宅价格累计下跌6.77%，环比已连续下跌31个月。

此外，中指研究院的数据还显示，2024年11月，百城二手住宅均价环比下跌0.57%，同比下跌7.29%。

幸福里的数据显示，近一年，宁波、衢州、厦门、东莞、北京、温州、金华、聊城、廊坊等城市的二手住宅价格同比一年前分别下跌22.48%、22.4%、21.98%、20.5%、19.47%、17.31%、17.31%、17.48%、17.15%。

国家统计局的数据也显示，2024年11月，沈阳、大连、长春、哈尔滨、丹东、牡丹江等城市的二手住宅价格同比下降4.4%、9.8%、3.2%、8.1%、6%、8.3%。

诸葛找房数据研究中心监测的数据显示，2024年2月，上海的二手住宅挂牌量同比涨幅达到了155.8%。

58安居客研究院的数据显示，2024年2月，武汉二手房新增挂牌量环比上涨69.1%。

……以上数据无不揭示了一个事实，那就是全国的二手房市场仍然面临着严峻的挑战。当前的市场环境，虽然看不到房价上涨的迹象，但房价下跌的理由却十分充分。尽管一些大城市近几个月的二手房成交量跌幅明显收窄，但成交价格却持续下滑。我之前就曾指出，这种依靠“以价换量”带来的成交量回暖，并不能真正代表楼市的回暖。

自2024年3月份以来，政府接连出台了一系列利好政策，包括降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、减免税费，甚至调整存量房贷利率。许多人认为，在如此多的利好政策支持下，房价应该能够止跌回升。然而，现实情况却是房价仍在持续下跌，这一结果超出了许多人的预期。

房价持续走低的原因是多方面的。例如，当前的住房总量明显过剩，人均住房面积已超过40平方米，远超欧美等发达国家；城镇居民住房拥有率已达到96%，户均1.5套，超过40%的家庭拥有2套及以上住房；城市化率超过65%，与发达国家的差距明显缩小；新生儿出生率持续走低，人口老龄化加剧，保障房的大力发展，老百姓手里资金紧张，以及对未来市场信心不足等。以上这些因素，哪个能够支撑房价上涨呢？要知道，这些曾是支撑房价上涨的因素，而现在看来，房价继续下跌似乎成为了必然。

如果上述因素您还不能理解，那么对于普通老百姓来说，买房主要考虑的无非是三点：需求、就业和收入。有需求、工作稳定、收入高，自然愿意买房；反之，则即使政策再利好，也无济于事。

需求方面，户均住房拥有率已达到1.5套，刚需自然有限，改善需求也不急于一时。而且，现在年轻人对房产的态度发生了变化，买房不再是必选项，尤其是00后，认为租房也能生活，这进一步减少了需求。至于就业和收入，大家都有深刻体会，现在能有一份稳定的工作就不错了，还谈什么稳定和高薪？因此，楼市回暖的难度确实不小。

综上所述，我认为当前楼市仍然处于低迷状态，真正回暖还有很长的路要走。对此，您有何看法？想了解更多精彩内容，欢迎关注我们。