在先前的诸多论述中，笔者反复强调，未来将有高达80%的住宅面临贬值，而仅有20%的住宅能够保持甚至增值。这一观点的依据相当直观，那就是房地产市场正日益显现出明显的分化趋势，而人们对于优质住宅的追求始终未曾停歇。

一 近期，郑州土拍市场上的一块北龙湖10号地引起了广泛关注。这块地要求按照第四代住宅的标准进行设计，这不仅对郑州房地产市场是一次前所未有的冲击，更可能对全国房地产市场产生深远的影响。

对建筑高度、退线、计容等关键指标进行优化，预示着未来住宅将更加注重人性化与生态化。不再是千篇一律的高楼大厦，而是更加注重与自然环境的和谐融合，为居民提供更加宜人的居住空间。

例如，优化后的建筑高度将更加适宜，不再盲目追求高楼林立，而是综合考虑居民的视野、采光和通风等因素。退线的调整将使建筑与周边环境更加协调，增加公共空间和绿化面积。而计容指标的优化，则有望使住宅户型更加合理，提升居住的舒适度。

二 让我们再来看一下当前全国的人均住宅面积。据相关数据统计，我国人均住宅面积已达到约40平方米。这个数字看似意味着我们不再缺少住房，但事实并非如此。

实际上，我们并非缺少住房，而是缺少好住房。住建部对好住房的定义是明确的，即需具备优越的区位、完善的配套设施、高品质的建筑、以及优质的服务。

优越的区位意味着住房应位于交通便利、生活设施齐全的区域。例如，靠近地铁站、公交站，周边拥有商场、学校、医院等。完善的配套设施包括小区内的绿化、停车位、健身设施等。高品质的建筑体现在房屋的建筑质量、装修标准、户型设计等方面。优质的服务则要求物业管理专业、负责、贴心。

然而，目前市场上的许多住房都无法满足这些标准。有些住房虽然价格低廉，但区位偏远，交通不便，生活设施不足。有些住房虽然位于市中心，但建筑质量低劣，户型设计不合理，物业管理混乱。这些住房在未来的市场竞争中，无疑将面临贬值的威胁。

三 那么，第四代住宅究竟是什么？第四代住宅最显著的特点便是立体绿化。

试想一下，你的家不再是冰冷的钢筋混凝土结构，而是被绿色植物所环绕。阳台上、屋顶上、墙壁上，到处都是生机勃勃的花草树木，仿佛置身于一个花园之中。

除了立体绿化，第四代住宅还具有高得房率的特点。得益于先进的建筑设计和技术的应用，第四代住宅的得房率可以达到较高水平。这意味着，你用同样的钱，可以购买到更大的使用面积。

而且，第四代住宅的户型设计也更加合理。不再局限于传统的客厅、卧室、厨房、卫生间布局，而是更加注重空间的灵活性和多功能性。

例如，可以设计一个开放式厨房，让家人在烹饪的同时也能互动交流。可以设计一个多功能书房，既能作为办公场所，也能作为客房使用。

尽管第四代住宅具有诸多优点，但遗憾的是，2022年之前购买的80%住宅都将面临降价。

首先，这些住宅在购买时价格较高。在过去的几年里，房价持续上涨，许多人高位买入。但随着楼市的降温，这些住宅的价格必然会出现回调。

其次，交房品质普遍较低。开发商为了追求利润，在建设过程中可能存在偷工减料的情况，导致交房品质不尽如人意。例如，墙面裂缝、地面不平、门窗密封不严等问题屡见不鲜。

再者，物业价格高而服务差。许多小区的物业费虽然很高，但物业服务却很差。例如，小区环境脏乱差、安全管理不到位、维修服务不及时等。

最后，户型及小区规划落后。2022年之前的住宅，许多户型设计较为传统，无法满足现代人的生活需求。而且，小区规划也可能存在一些问题，如停车位不足、绿化面积小、公共设施不完善等。

总之，随着郑州土拍的落幕，未来的房地产市场将发生巨大变革。第四代住宅的兴起，将使人们对好住房有一个全新的认识。

对于那些认为未来仍有大量刚需只能购买品质一般住房的人来说，我想说的是，低于市场价一半的保障性住房难道不更具吸引力吗？