上海，这座繁华的都市，其命运齿轮再次迎来崭新的转动。继东安一村二村项目成功刷新上海旧改规模之最后，徐汇张家弄片区也即将踏上拆迁之路。这一举措预示着徐汇衡复风貌区的城市更新大幕即将全面拉开。

在徐汇，东安一村二村项目的动迁涉及超过6000户家庭，约1.5万人；而在张家弄片区，陕西路复兴路这一烫金地段也将迎来旧改的步伐。与此同时，虹口区的虹宸易居小区，这座21年房龄的高层建筑也将面临拆除的命运；浦东新区陆家嘴的东扩计划，千亿级的征收项目也在悄然酝酿。

上海的旧改浪潮，似乎正在加速推进。是的，你的直觉没有错。

而这股浪潮，正是从城市中心地带兴起的。

张家弄片区旧改现场实拍 旧改浪潮的缘起 这一轮旧改的浪潮，源于“两旧一村”改造计划。2022年7月，黄浦区建国中路两个地块的旧改项目正式生效，标志着上海长达近30年的成片二级以下旧里改造画上了圆满的句号，并迈入了一个全新的阶段：“两旧一村”改造。

自那时起，上海旧改的齿轮再次转动，2023年起，计划用十年的时间完成改造。所谓“两旧一村”改造，主要包括以下内容：

• 中心城区剩余零星二级旧里以下房屋约38万㎡，涉及约1.3万户；
• 不成套旧住房总量约659万㎡，约16.8万户；
• “城中村”点位约679个，涉及农户约10.73万户。

2025年，将成为第一个重要的节点，届时将全面完成中心城区剩余零星旧里改造。按照任务进度，2023年需完成12.3万㎡的改造任务，2024年为12万㎡，而2025年更是达到13.7万㎡。如今，2024年底，正是冲刺的关键时刻。

中心城区旧改加速 既然要冲刺，那么哪个区域更适合呢？答案是显而易见的——中心城区。一份预算表已经提前预告了这一趋势。我们看到，徐汇、虹口等地区的预算增幅超过了100%，这也解释了为何近期东安新村、虹宸易居等项目备受关注。

当然，加速旧改的背后，不仅仅是因为预算的增加。今年10月17日，住建部等五部门联合发布会上提出，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房屋改造。这一政策背景，为上海旧改提速提供了强有力的支撑。

一个可行的循环 今年上海的土地市场，无论是公开竞买还是细腻遴选，城央地块总是备受追捧。徐汇滨江的半掀天花板的土地创造了13.1万的单价地王；静安曹家渡地块以31.2%的溢价率成交；新杨思地块的溢价率更是高达40.37%。此外，黄浦小东门组团地块、新天地东扩三地块、北外滩119街坊保民新村旧改地块等，也纷纷尘埃落定。

在新房市场，中心城区的楼盘最受青睐，成交额遥遥领先于北上广深。今年前11个月，3000-5000万总价段成交超过1800套；5000万以上总价段成交超过500套。全国的资金纷纷涌入上海土地市场，尤其是城央地块。

中心城区的加速旧改，为土地市场提供了优质地块，进而带动房价上涨，形成了一个良性循环。过去的三十年间（1991～2022），上海中心城区的旧改体量超过100万㎡，为城市的翻天覆地的变化奠定了基础。

因此，有人将这一轮城央旧改提速视为新的棚改机遇。更有观点认为，随着旧改成本的不断攀升，城央与城郊的差距将逐渐拉大。从加速旧改的那一刻起，命运的齿轮再次转动。