近期，关于房地产的利好消息如同春雷滚滚，不绝于耳。从国家到各级政府部门，再到地方层面，无论是开发商等供应端，还是刚需和改善型购房者等需求端，都纷纷出台了一系列旨在支持房地产市场平稳健康发展的政策导向。然而，细细观察之下，我们发现这些政策大多数仍处于酝酿阶段，尚未真正落地实施。
然而，也有部分地区已经开始行动起来，率先迈出了实质性步伐。其中，郑州便是一个典型的例子。8月3日，郑州发布了包含15条新规的利好政策，包括暂停限售政策、落实“认房不认贷”政策、引导房贷利率和首付比例下调等。这标志着国家层面释放“认房不认贷”信号后，郑州成为首个明确提出落实该政策的省会城市。
紧随其后，南京也于8月4日发布了多条优化政策，涉及对购买新建商品住房实施补贴、推行房票安置、建立“安置房源超市”等措施。这或许预示着将有更多城市跟进，并推出更多优惠政策，以满足居民刚性和改善型住房需求。
可以说，房地产利好政策即将进入实质性落地阶段。在此过程中，诸如首付比例、房贷利率或购房补贴等政策已不再赘述。目前，备受关注的是存量房贷利率下调问题，尽管呼声高涨，但具体落地消息尚无定论。
然而，经济日报对此连续报道，进一步增强了人们对政策调整的预期。8月14日和8月11日，经济日报分别发表了《依法有序调整存量房贷利率》和《稳定存量房贷利率调整预期》两篇文章。
文章指出，央行在下半年工作会议上提出，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。这是央行近期第二次就存量房贷利率调整表态。从措辞上看，存量房贷利率下调的事实已基本确定。
或许有人会问，为何不直接下调，这样不是更省事？这种想法虽然符合我们的愿望，但央行也不会强制银行执行。毕竟，银行也有合同约定，且不宜直接干预。有序调整意味着接下来要做好工作部署，按步骤程序进行。
虽然不强制，但下调存量房贷利率已成为大势所趋，成为大概率事件。经济日报的文章针对银行进行了深入剖析，从降低存量房贷利率的好处和不降的坏处两方面进行了论述。
文章表示，调整存量房贷利率可以减少提前还贷现象和违规转贷行为，提升居民消费能力和意愿，发挥消费拉动经济增长的基础性作用。同时，文章还引用房贷群体可能面临的三大风险，与银行进行讲道理。
文章指出，如果银行不及时调整存量房贷利率，购房者将被迫选择非法中介，这不仅让中介非法牟利，还可能导致购房者被骗。对银行来说，这也是巨大损失。
下调存量房贷利率有助于增强银行的客户黏性、稳定存量客户。即便商业银行不下调存量房贷利率，借款人也已通过提前还款等方式降低了银行的利息收入。
因此，商业银行应顺应市场需求，坚持依法、有序原则，在金融管理部门指导下，审慎研判、统筹协调、有所作为。
文章还表示，存量房贷利率调整的方向明确，借款人无需担忧。但对于购房者来说，存量房贷利率调整的过程相对复杂，大家不宜心急。
实际上，我认为正如经济日报所说，下调已是大势所趋，央行已多次表态。虽然没有强制性，但似乎不下调对银行也没什么好处。长痛不如短痛，从客户利益出发，早做调整早掌握主动权。
目前，存量房贷利率下调已取得重要进展。例如，郑州在新政中明确提出鼓励各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下调，稳定居民消费预期。
最后，我猜测一下，虽然我们对未来下调存量房贷利率的预期较高，但也不宜抱有过高期望。很难实现统一下调，更不可能“一刀切”。可能主要针对那些利率明显偏高的，或阶段性下调。总之，银行的动力并不在这里，但又不得不这么做，结果也就可想而知了。
