近期，关于房价是否即将触底的话题成为了公众热议的焦点。这一现象的出现，主要是由于近期各地房地产市场交易量呈现出了令人瞩目的增长势头，尤其是一线城市，在一系列利好政策的推动下，成交量表现出色。
据第三方机构统计数据表明，在今年3月份，北京、上海、广州、深圳这四个一线城市的商品住宅成交面积环比均实现了显著增长，涨幅甚至超过了百位数。其中，一线城市商品住宅成交面积环比增长了187%，这一增长率超过了二三线城市，显示出一线城市高端住宅市场的热度较高。
回顾以往，从市场供需关系来看，楼市交易量的增长往往预示着房价有望回稳，但这并非绝对。关键还是要看当前市场的火爆程度能否持续。
因此，关于房价是否见底的讨论也就愈发激烈。
4月16日，全国70个大中城市的房价表现一般，整体上仍在进一步调整之中。官方也对此表示，无需过分担忧，这种调整是正常的，对购房者而言也是一大利好。
从同比角度来看，一线城市中北京、上海、广州、深圳的二手住宅销售价格均已跌穿6%，其中广州跌幅最大，达到了8.6%，深圳跌幅为7.4%。一线城市二手房价格同比也下降了7.3%，跌幅较上月有所扩大。
这种变化可能与去年3月楼市小阳春的高基数有关。
然而，从3月份的房价数据中，我们也能看到一些新的亮点。一线城市新房价格环比下降幅度继续收窄，其中北京价格持平，上海上涨0.5%。同比来看，北京和上海分别上涨了0.8%和4.3%，这表明在新政刺激下，北京和上海的楼市有向好迹象，房价稳定性更强。
正如俗话所说，“全国楼市看一线城市，一线城市看北京上海”，这难道不是与我们的预期基本一致吗？这是否意味着北京和上海楼市已经触底了呢？
从目前的情况来看，我们还不宜过早下结论。尽管已有向好信号，但距离回暖还有很长的路要走，房地产市场的调整可能仍在继续。
如果放弃对楼市短期回暖的幻想，那么从长远来看，楼市还有没有机会呢？
据观点网报道，4月15日，高盛再次发布报告称，中国民企开发商在交楼方面面临4万亿元的资金缺口，这加剧了房地产尚未触底的困境。随着房地产市场的持续调整，去年以来的房地产宽松政策对新房市场的影响正在减弱，开发商的融资状况仍然紧张。房地产行业尚未来到预期的L型路径底部。
那么，我们该如何理解高盛对中国房地产的预测呢？
首先，高盛对中国房地产调整周期的看法较为悲观，他们曾表示，如果按照美房地产调整周期来看，大概需要3年时间。在我看来，如果房地产能在3年内完成调整，是可以接受的。也就是说，L型的竖线可能还没写完，横线尚未开始。
其次，高盛认为房地产行业尚未来到预期的L型路径底部。关于L型复苏，他们并没有给出明确的判断，只是告诉我们未来规模肯定会有较大下滑，且长期保持这种状态。也就是说，既不会大幅上涨，也不会显著下跌，总体维持稳定。
对于L型，今年年初，央行调查统计司原司长盛松成也表示，整体来看，我国房地产市场已经逐渐企稳。未来房地产对投资的拖累将有所减缓，也一定会对经济增长的拖累有所减缓。但是，此轮房地产调整是趋势性的，而不是周期性的。过去总是有人在抱有幻想，以为房地产调整完毕就可以大涨了。所谓趋势性，就是不会出现大幅度的反弹。长期可能呈L型发展态势。从2020年开始，到2021年下半年呈现下行态势，整个调整过程将持续4-5年的时间。
近日，高盛预测中国经济一季度环比年化增速可能达到7.5%，高于此前预期的5.6%。高盛还将2024年中国经济增长预期从此前的4.8%上调至5%。
我认为，这是基于中国释放了更加强烈的优化营商环境、推进对外开放的信号的结果。但我认为，现在还是经济结构性回暖，未来只有经济全面回暖才会与房地产之间形成良好的互动关系。
我相信，未来房地产整体可能是L型恢复，但我更倾向于未来内部结构调整会很明显，改善型住房和豪宅向上与普通的刚需住宅将会呈现上下分化之势。
从高速增长向高质量发展，这是积极的主动换挡，不再过度依赖房地产，不再靠短期刺激房地产拉动经济增长。虽然总体会有一些下沉，但我相信，未来城镇化道路还在继续往前走。2023年中国常住人口城镇化率是66.2%，但按户籍人口城镇化率不到50%。特别是改善性需求，现在90平方米以下的中小户型房子还占绝大多数。随着民众生活水平提高、城镇化深入推进，中国房地产市场的改善性需求、刚需都较大。所以，未来房地产市场仍有持续健康发展的支撑条件。
而此时此刻，稳定依然是第一位。如果市场调整幅度较大，也就意味着未来利好政策加码的力度会越大。
