在先前的探讨中，我屡次强调，未来房地产市场将迎来一场巨变，其中80%的住宅将会面临贬值的命运，而仅有20%的住宅能够保持甚至实现增值。这一现象背后的逻辑不言而喻，那就是房地产市场正日益呈现出明显的两极分化趋势。与此同时，公众对于优质住宅的追求始终未曾停歇。

一 近期，郑州举办的一次土地拍卖活动中，北龙湖10号地块无疑成为了焦点。这块地块被规定必须按照第四代住宅的标准进行设计，这一举措不仅对郑州的房地产市场构成了强烈冲击，其影响甚至可能波及到全国。

对建筑高度、退线、计容等关键指标的优化，预示着未来住宅将更加注重人性化与生态化的设计理念。不再仅仅是单调的高楼大厦，而是更加注重与自然环境的和谐共生，为居民提供更加宜人的居住空间。

例如，经过优化的建筑高度将更加适宜，不再盲目追求高层建筑，而是综合考虑居民的视野、采光和通风等因素。退线标准的调整将使建筑与周边环境更加融洽，提升公共空间和绿化面积。而计容指标的优化，则有望让住宅户型更加合理，提升居住的舒适度。

二 接下来，让我们来审视一下当前全国的人均住宅面积状况。

根据相关数据的统计，我国人均住宅面积已接近40平方米。这个数字看似表明我们不再缺少住房，但实际情况却并非如此。我们缺乏的是真正优质的住房。

住建部对于好房子的定义是清晰的，即需具备优越的地理位置、完善的配套设施、高品质的建筑材料和周到的服务。

优越的地理位置意味着住房需位于交通便利、生活设施齐全的区域，例如靠近地铁站、公交站，周边拥有商场、学校、医院等。

完善的配套设施包括小区内的绿化、停车位、健身设施等。高品质的建筑材料体现在房屋的建筑质量、装修标准、户型设计等方面。周到的服务则要求小区物业管理专业、负责、细致。

然而，当前市场上许多住房并未达到这些标准。有些住房虽价格低廉，却地处偏远，交通不便，生活设施不完善。有些住房虽位于市中心，却建筑质量堪忧，户型设计不合理，物业管理混乱。这些住房在未来市场竞争中，面临贬值的风险是不可避免的。

三 那么，何为第四代住宅？第四代住宅最显著的特征即是立体绿化。

试想一下，你的住所不再仅仅是冰冷的钢筋混凝土结构，而是被生机勃勃的绿色植物所环绕。阳台上、屋顶上、墙壁上，处处可见繁茂的花草树木，宛如置身于一座花园之中。

除了立体绿化，第四代住宅还具备高得房率的特点。

得益于更加先进的设计理念和建筑技术，第四代住宅的得房率得以显著提升。这意味着，以相同的投入，你可以获得更大的实用面积。

而且，第四代住宅的户型设计也更加人性化。不再是传统意义上的客厅、卧室、厨房、卫生间布局，而是更加注重空间的灵活性和多功能性。

例如，可以设计一个开放式厨房，让家庭成员在烹饪的同时享受彼此的陪伴。可以设计一个多功能书房，既可办公，又可作客卧使用。

尽管第四代住宅具有诸多优点，但遗憾的是，截至2022年之前购买的住房中，80%都将面临降价的风险。

首先，这些住房在购买时价格已经处于较高水平。

在过去的几年中，房价持续攀升，许多人在高价购入了住房。然而，随着市场的逐渐冷却，这些住房的价格必然会出现回调。

其次，交房品质普遍不佳。

开发商为了追求利润，在建设过程中可能会采取一些降低成本的措施，导致交房品质不尽如人意。例如，墙面裂缝、地面不平、门窗密封不严等问题屡见不鲜。

再者，物业费用高昂但服务质量差。

许多小区的物业费用虽然高昂，但服务质量却并不理想。例如，小区环境脏乱、安全管理不到位、维修服务不及时等问题频发。

最后，户型设计及小区规划落后。2022年之前的住房，许多户型设计较为传统，无法满足现代人的居住需求。而且，小区规划可能存在一些问题，如停车位不足、绿化面积小、公共设施不完善等。

总之，随着郑州土拍的落幕，未来房地产市场将发生翻天覆地的变化。第四代住宅的兴起，将引领人们对优质住房有全新的认识。

对于那些只能承担一般品质住房的刚需购房者，我想说的是，为何不选择那些低于市场价一半的保障性住房呢？或许，这正是改善居住环境、提升生活品质的最佳途径。