在先前的论述中，我多次强调了一个不容忽视的预测：在未来，将有高达80%的住宅市场面临贬值的风险，而仅有20%的住宅能够实现保值甚至增值。这一现象的背后，是房地产市场日益加剧的分化趋势，人们对于优质住宅的渴求始终未曾停歇。

一 以郑州最近一次的土地拍卖为例，北龙湖的10号地块无疑成为了焦点。这一地块被赋予了按照第四代住宅标准进行设计的苛刻要求，这一举措不仅对郑州的房地产市场产生了深远的影响，更可能对全国的房地产市场带来革命性的变化。

通过优化建筑高度、退线、计容等关键指标，未来的住宅将更加注重人性化与生态化的设计。这不再是单调重复的高楼大厦，而是更加注重与自然和谐共生的住宅，旨在为居民提供更加宜人的居住体验。

例如，经过优化的建筑高度将更加适宜，不再盲目追求摩天大楼，而是综合考虑居民的视野、采光和通风等多方面因素。退线的调整将使得建筑与周边环境更加协调，增加公共空间和绿化面积。而计容指标的优化，则有望使住宅的户型设计更加合理，从而提升居住的舒适度。

二 让我们再来看一下当前全国的人均住宅面积。根据相关数据统计，我国的人均住宅面积已接近40平方米。这个数字看似意味着住房供应充足，但实际上，我们缺的并非是房子，而是那些优质的住宅。

住建部对于优质住宅的定义明确指出，优质住宅应具备优越的区位、完善的配套设施、卓越的品质以及优质的服务。

优越的区位意味着住宅应位于交通便利、生活设施完备的区域。例如，靠近地铁站、公交站，周边设有商场、学校、医院等设施。完善的配套设施包括小区内的绿化、停车位、健身设施等。卓越的品质体现在房屋的建筑质量、装修标准、户型设计等方面。优质的服务则要求小区的物业管理专业、负责、贴心。

然而，目前市场上的许多住宅并未达到这些标准。有些住宅虽然价格低廉，但区位偏远，交通不便，生活设施匮乏。有些住宅虽然位于市中心，但建筑质量差，户型设计不合理，物业管理混乱。这些住宅在未来的市场竞争中，不可避免地会面临贬值的威胁。

三 那么，何为第四代住宅？第四代住宅最显著的特点便是立体绿化。

试想一下，你的住所不再仅仅是冰冷的钢筋混凝土结构，而是被绿意盎然的植物环绕。阳台上、屋顶上、墙壁上，到处都是生机勃勃的花草树木，仿佛置身于一座花园之中。

除了立体绿化，第四代住宅还拥有高得房率。得益于更先进的建筑设计和技术，第四代住宅的得房率有望达到较高水平。这意味着，你花费相同的费用，可以获得更大的实用面积。

而且，第四代住宅的户型设计也更加科学合理。不再是传统的客厅、卧室、厨房、卫生间布局，而是更加注重空间的灵活性和多功能性。

例如，可以设计一个开放式的厨房，让家庭成员在烹饪的同时也能进行互动交流。可以设计一个多功能的书房，既可以作为办公空间，也可以作为客房使用。

四 尽管第四代住宅具有诸多优点，但遗憾的是，在2022年之前购买的80%的住宅都将面临降价的风险。

首先，这些住宅在购买时价格已经处于高位。在过去几年中，房价持续攀升，许多人在房价高位时购买了房产。然而，随着房地产市场的降温，这些住宅的价格必然会出现回调。

其次，交房品质普遍不佳。开发商为了追求利润，在建设过程中可能会采取偷工减料的行为，导致交房品质无法令人满意。例如，墙面裂缝、地面不平、门窗密封不严等问题频发。

再者，物业费用高昂而服务质量低。许多小区的物业费用虽然很高，但物业服务却相当糟糕。例如，小区环境脏乱差、安全管理不到位、维修服务不及时等问题层出不穷。

最后，户型设计以及小区规划滞后。2022年之前建设的许多住宅在户型设计上较为传统，无法满足现代人的生活需求。而且，小区规划可能存在一些问题，如停车位不足、绿化面积小、公共设施不完善等。

总的来说，郑州土拍事件之后，房地产市场将迎来巨大的变革。第四代住宅的崛起，将为人们对于优质住宅的认知带来全新的转变。

尽管如此，对于那些只能负担得起品质一般住宅的刚需者，我想说的是，那些低于市场价一半的保障性住房难道不是一种更加理想的选择吗？