近期，我国楼市政策利好频出，一系列措施如降低首付比例、降低房贷利率、降低存量房贷利率、减免契税，以及放宽限购、限售、限贷等政策，使得二手房市场似乎迎来了春天。

据中指研究院的数据揭示，11月份，全国20个主要城市的二手房成交套数攀升至140197套，环比激增11.7%，同比增长高达26.3%。具体到各个城市，杭州二手房成交数量约为9138套，环比上涨5.9%，创下了近20个月来的最高纪录；苏州二手房成交更是突破1万套，环比增长15.6%。此外，北京、上海、广州、深圳等城市的二手房网签量也均创下了新高，其中上海11月份的二手房成交量更是达到了27000多套，为近44个月来的最高点。

观察这些数据，你是否也感受到了二手房市场的回暖迹象？不过，且慢下结论，接下来我将提供更多数据供大家参考。

克而瑞的数据显示，从2024年第8周到第34周，15个重点城市的二手房周均新增挂牌量为4.1万套，尤其在8月的第31周到第34周，周均挂牌二手房约为3.4万套，保持了相对的高位。CRIC监测的数据也表明，在9·26新政实施的首月，即10月份，北京二手房新增挂牌量较9月份上涨了10%；上海上涨了25%；深圳上涨了35%。此外，2024年11月份，济南二手房挂牌量突破了9万套，创下了历史新高，且由于老破小占比高达40%，加上张马屯、工业北等高密集片区的小区陆续交付，专家预测济南的二手房挂牌量还将进一步飙升。

在看完这些数据后，你或许会有所感悟。实际上，二手房成交量确实有所上升，但挂牌量也在同步增加，且增长幅度不菲。这表明成交量的增加并非单纯的市场回暖，而是建立在“以价换量”的基础之上。就好比一辆原本售价10万元的车，售楼处原本只有30辆在售，现在增加到100辆，价格也降至6万元一辆，这样的销量增长真的能说明市场回暖吗？我的看法并非如此。

让我分享一个二手房东的真实经历。我的朋友老段，三年前将一套位于好地段的旧房挂在了房产中介处，信心满满地期待能卖个好价钱。然而，一等就是三年，期间虽有看房者，但数量寥寥，这套房子至今未售出，价格也从最初的118万元降至现在的89万元，但仍无人问津。为此，老段愁白了头。

前几天，我在吃饭时遇到了老段，他向我抱怨道：“现在的二手房市场，让人绝望的不是降价，而是无人接盘！”老段的感慨让我深有同感。作为一名房产从业者，我深知像老段这样的房东并非个例，二手房挂牌2~3年无人问津的现象在全国各地普遍存在。

为什么会这样呢？主要原因可以概括为三个方面。首先，二手房挂牌量增加，房屋供应过剩，降价已不再是吸引买家的优势。其次，消费者的观念发生了变化，从前“有钱就买房”，如今“有钱没钱都不急于买房”，更倾向于将资金存入银行。据央行数据显示，截至6月末，本外币存款余额约为301.68万亿元，同比增长6%，其中人民币存款余额约为295.72万亿元，同比增长6.1%。上半年人民币存款增加了11.46万亿元，住户存款增加了9.27万亿元，2024年1~9月份，居民存款增加了11.85万亿元，10月份又增加了11.28万亿元，这表明消费者的消费观念已经转变，购房意愿不高。最后，保障房的大力建设也对商品房市场产生了影响，预计保障房价格仅为商品房的一半左右，这将分流商品房的需求，并增加住房总量，从而影响新房和二手房市场。

因此，无论是购房还是售房，我们都必须认清形势，分析利弊，透过现象看本质，关注数据背后的逻辑关系，避免误判楼市，做出错误的选择。对此，您有何看法？

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