近期，诸多专家和媒体纷纷报道，房地产市场呈现出回暖迹象，尤其是豪宅市场，其热销态势尤为明显。诸如上海、深圳、杭州等一线城市的豪宅项目，开盘即售出数十亿，甚至出现一房难求的现象。虽然我不否认这些报道的真实性，也查阅过相关数据，确实发现这几个城市的豪宅市场出现了热销的情况，然而，这些热销楼盘却有一个共同点，那就是与周边二手房价格存在明显的倒挂现象。周边的二手豪宅想要变现，不得不降价，实际上并不好卖。因此，所谓的“豪宅热”不过是楼市回暖的“假象”罢了。

然而，仅仅凭借几个豪宅项目的热销，就断言楼市已经回暖，是否过于武断？何况，这些热销的豪宅项目主要集中在上海、深圳、杭州等富人聚集的城市。实际上，判断楼市是否回暖，二手房市场数据最能说明问题。以下是一些数据供大家参考。

根据中指研究院的数据，2024年10月份，百城二手住宅的平均价格为14360元/平，环比下跌0.6%，同比下跌7.27%。其中，一线城市的二手住宅价格环比下跌0.17%；二线城市的二手住宅价格环比下跌0.7%；三、四线代表城市的二手住宅价格环比下跌0.69%。

2024年1~11月份，百城二手住宅价格累计下跌6.77%，环比已连续下跌31个月。

2024年11月份，百城二手住宅均价环比下跌0.57%，同比下跌7.29%。

根据幸福里的数据显示，近一年，宁波二手住宅价格同比一年前下跌22.48%；衢州同比下跌22.4%；厦门同比下跌21.98%；东莞同比下跌20.5%；北京同比下跌19.47%；温州同比下跌17.31%；金华同比下跌17.31%；聊城同比下跌17.48%；廊坊同比下跌17.15%。

国家统计局数据显示，2024年11月份，沈阳二手住宅价格同比下降4.4%；大连同比下降9.8%；长春同比下降3.2%；哈尔滨同比下降8.1%；丹东同比下降6%；牡丹江同比下降8.3%。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2024年2月份，上海的二手住宅挂牌量同比涨幅达到了155.8%。

58安居客研究院数据显示，2024年2月份，武汉二手房新增挂牌量环比上涨69.1%。

……以上数据都说明了一个问题：全国的二手房市场仍然不容乐观。目前的市场氛围是，看不到涨价的条件，但房价下跌的理由却很多。尽管一些大城市这几个月的二手房成交量跌幅明显收窄，但成交价格却在持续下滑。我早就说过，靠“以价换量”来的成交量回暖，并不能算作楼市回暖。

自2024年3月份以来，楼市利好政策接连出台，如降低首付比例、降低房贷利率，提高公积金贷款额度、减免税费，甚至调整存量房贷利率。许多人认为，这么多利好政策出台，房价应该可以止跌回升。然而，大家也都看到了，房价仍在继续下跌，超出了许多人的预料。

房价持续走低的原因是多方面的。例如，现在的住房总量明显过剩，人均住房面积已超过40平方米，远超欧美等发达国家。再如，城镇居民住房拥有率已达到96%，户均1.5套，超过40%的家庭拥有2套及以上住房。此外，城市化率已超过65%，与发达国家的差距明显缩小，农村进城的人会越来越少。还有新生儿出生率持续走低，人口老龄化不断加剧，保障房的大力发展，老百姓手里没钱，以及对未来市场信心不足等等。这些因素，有哪个可以支撑房价上涨？要知道，这些可都是以前支撑房价上涨的因素，现在来看，房价继续下跌也就不难理解了。

如果以上因素你都理解不了，没关系。对于普通老百姓来说，买房看什么？无非就是需求、就业和收入。有需求，工作稳定，收入高，不用别人说，自己也会主动买房。相反，没需求，工作不稳定，收入低，就算出台再多利好，也是无济于事。

需求方面，户均住房拥有率已达到1.5套，刚需自然没多少了。有需求也是改善需求，基本不着急。而且，现在年轻人对房产的态度变了，买房不再是必选项，特别是00后，认为租房也可以生活，这样一来，需求就更少了。就业和收入方面，大家都深有体会，不夸张地说，现在能有份工作就不错了，还想着稳定和高薪？别做梦了。鉴于此，楼市想回暖，难度还是挺大的。

总之，我认为，当下楼市仍然处于低迷状态，离真正回暖还有很长的路要走。对此，你怎么看？想了解更多精彩内容，快来关注我们吧！