年终之际，房地产行业能否画上一个完美的句号，成为了公众关注的焦点。这一切，都取决于前期房地产利好政策是否能够产生显著效果，以及未来将出台何种政策。目前看来，房地产市场确实出现了一些微妙的转好迹象。然而，这是否意味着市场已经触底了呢？
12月6日，安信证券首席经济学家高善文在论坛上针对中国房地产市场的问题进行了深入剖析，其观点迅速在网络上引发热议。那么，他究竟说了什么呢？从话题来看，他主要探讨了楼市是否触底、房地产市场是否超调、人口流动与房地产投资、流动性风险以及房价泡沫化等问题，这些都是备受关注的热点。
从原本的遏制房地产市场过热，到如今的稳定房地产市场，我们可以看出我国调控政策的方向性转变。然而，在多重叠加效应的影响下，房地产市场进入调整期后迟迟未能复苏，这不禁让人质疑是否存在超预期的调整？
对此，高善文表示，中国长期房地产投资的中枢可能在8%左右，至少不低于7%。而目前房地产投资的绝对水平已经显著偏离这一中枢，预计2024年中国房地产投资占GDP的比重将跌破6%。由此可见，当前房地产市场确实明显低于其长期合理中枢水平，这无疑是一种“超调”。
然而，对于房地产泡沫，高善文认为，自2016年以来，房地产价格快速泡沫化的主要原因并非市场本身，而是由于土地供应的骤然收紧。在投资、销售等层面上，并没有明显的泡沫化迹象。
在我看来，过去房地产泡沫也不小，之所以没有破灭，是因为有多种力量在支撑。然而，问题就像滚雪球一样越来越大。在高周转、高负债、高杠杆的三高时代，许多问题都能被掩盖、被消化。但我们都清楚，这种纵容之下，总有无法承受的一天。
高善文认为，近年来的房地产价格泡沫化是由于土地供应的骤然收紧，而他认为实际情况恰恰相反，土地供应的收紧反而促使泡沫逐步消化。然而，今天的超调现象却是出乎意料的，这与三年疫情有着密切的关系。房地产自身问题的积累可以通过政策调整逐步排解，但这次意外加快了问题的爆发。
高善文认为，只有房价泡沫化，投资和销售上不存在泡沫，因此没有必要争辩。因为这些都是相互关联的，不可能某一项能够独善其身。
不得不承认的是，自2020年以来，疫情的严重冲击对地方、企业和老百姓的资产负债表都造成了严重损害。这导致企业及居民的风险承担意愿与能力均明显下降，购房需求快速减少，股市也迎来了大调整。
当购房者无力和无意购房时，房企首当其冲，近几年我们见证了史上最严重的房企出险事件。当大多数房企都遭遇流动性危机时，他们也就没有能力和兴趣拿地，地方也受到巨大影响。
尽管疫情的影响逐渐消退，但仍难免留下后遗症。然而，经济在逐步恢复，而在高善文看来，今年拖累经济最大的负面因素和不确定性来自于房地产市场。刚刚公布的房地产数据仍然不尽人意，这将对2024年乃至更长远的房地产预判和信心造成很大挑战。
因此，这就涉及到一个问题：在各种利好政策下，房地产是否应该触底了呢？此前，标普的报告表示，房地产即将见底，央行也引用了这句话。
对此，高善文认为，尽管房地产市场已经严重超调，但并不一定见底。
未来要关注两个信号或条件：一是房地产行业的流动性危机必须被阻断，即房地产筹资性现金流停止“失血”。预计明年上半年房地产行业的流动性风险有望显著改善，在越来越有力度的政策支持下，相信房地产企业融资能恢复正常。
二是疫情“疤痕效应”的消退。高善文认为，在房地产市场改善的条件下，“疤痕效应”会持续消退并最终恢复正常。事实上，房地产关联行业广泛，在疫情和房地产叠加伤害下，要想恢复信心和继续持有风险资产需要一定的时间过程。如果房地产能够有所好转，这种伤害或许会逐步消退。
其实，说到底，当前老百姓的收入也出现了超调，信心严重受挫。要想恢复，不仅需要加大消费，更需要提高收入和经济增长，优化未来分配结构，这无疑是一个值得深思的话题。话又说回来，并非住房需求消失了，而是房价让他们望而却步。
