当前，我国房地产市场正处于调整期，最新的房地产市场数据揭示，一线城市的房价普遍出现了下跌趋势，市场的全面恢复尚需时日。在这样的市场环境下，购房者与业主的心态都经历了深刻的变化。
回想起过去，当深圳首次在国内建立二手住房参考价格机制时，大部分二手房业主的心态颇为傲慢，他们坚信只要业主团结一致，坚守房价，就能抵御所谓的指导价。在他们的眼中，卖房报价普遍高于参考价，大致相当于挂牌价的7至8成。
然而，时过境迁，他们的坚守并未构建起坚不可摧的防线，心理防线早已被现实击溃。据报道，众多业主开始以低于二手房参考价的价格出售房产，对未来预期持悲观态度，尽管如此，成交依然艰难。急于出售房产的业主逐渐接受市场现实，其价格已基本降至同小区的最低价。
据了解，在二手房价格下跌、在售量居高不下的同时，深圳楼市出现了一个显著的变化。近期推出的某地块，商品房销售价格未设上限，而深圳近年来在土地拍卖环节对商品房销售价格一直设有最高限价。这或许预示着市场对房价限制的逐步放宽。
此外，11月22日传来消息，深圳自11月23日起调整二套住房最低首付款比例，由之前的普通住房70%、非普通住房80%统一降至40%。此举将非普通住宅与普通住宅一同下调，反映出深圳楼市调整的严峻现实以及政策力度的猛烈。
在调整二套房首付比例的同时，还对普通住房标准进行了优化。深圳市住建局发布了《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》，明确自2023年11月23日起执行优化后的普通住房标准。
这一调整意味着什么？原有政策未能覆盖到部分高端购房客群？现在，通过调整普通住宅标准，扩大了享受优惠政策的范围，让更多购房者以更低的首付比例购房，从而节省大笔税费，降低购房成本，更好地满足合理的住房需求，尤其是改善性住房需求。
过去，许多政策主要针对首套房的刚需购房者，而如今政策更加倾向于改善购房者。高首付比例轻易地将一些改善群体拒之门外。此前，一些项目为了满足改善客群的条件，甚至将交付标准从精装改为毛坯，以控制总价，按照普通住宅标准计算，从而减轻购房者首付压力。
如今，政策调整，二套房的购房门槛大幅降低，二套房买家首付压力最高可减少一半。原本一套千万豪宅的首付需800万，如今只需400万，750万的限制也被取消，可以直接节省一大笔税费。这有利于更好地满足刚性和改善性住房需求，尤其是面向有钱人的豪宅购买群体。
然而，首付与月供之间存在此消彼长的关系。首付减少意味着月供增加，“首付从70%降到40%，那贷款额度就会从30%变成60%，月供压力将翻倍。”
对于普通刚需购房者而言，首付比例至关重要，因为这关系到购房门槛。然而，他们更应考虑后续的月供问题，否则稍有不慎，便可能无法承担后续的还款压力。对于他们来说，政策的精准调控意义重大，将使他们成为最受益的群体。
当然，我相信改善购房的不一定都是有钱人，在此也提醒大家，要做好长期打算，不能被眼前的利益所蒙蔽，一定要有足够的资金以备不时之需。
事实上，除了深圳，北京、上海等一线城市也有不少专家建议调整普通住宅标准。毕竟，一线城市的房价高昂，面积可能不大，就已超标，而且许多普通住宅标准都是2016年以前的，与现在的实际房价水平不符。因此，只要他们愿意购房，就应该给他们这个机会，放宽政策标准。
未来，一线城市需要引领全国楼市逐步复苏，需要一系列配套政策来适应市场变化，包括限制性政策和普通住宅标准等方面的调整，这将带来更大的发展动力。
