在过去的三年里，西安市场掀起了一股第四代住宅的浪潮，这一变化，从起初的“万般抗拒”到如今的“普遍接受”，仿佛是一场梦一般。那么，究竟是什么原因导致了这样的巨变呢？即使是那些曾经对第四代住宅持尖锐批评态度的媒体大咖，也纷纷购买了高价四代住宅，这无疑体现了创新的力量。

尽管我们无法预知第四代住宅最终的使用场景是否能令所有人满意，但它的新颖产品设计已经使其具备了强大的竞争力。然而，在过去的三年里，关于西安第四代住宅“要被叫停”、“不再审批”的消息层出不穷，这让房企们陷入了彷徨不安。

幸运的是，如今西安市场终于迎来了国家级开发区——西咸新区，它明确鼓励“创新户型设计，打造空中花园”，这无疑为第四代住宅的发展注入了新的活力。

此次西咸新区土地推介活动看点十足，无论是优质土地资源，还是土地配套规划，以及我们关注的“运营创新”，都亮点满满。这些信息一旦落地，都将给西咸核芯区带来巨大的改变。

请注意，我们所说的“运营创新”究竟是什么呢？在土地市场中，运营涵盖了前期的土地价值策划、配套资源规划、建设标准制定、容积率的增减、产品开发导向等方面，这些都是可以创新的。

可以说，从现在开始，那些关于“第四代住宅被叫停”等传言都只是一纸废话。

据悉，西咸土地推介共推出约1737亩土地，这是一次大手笔的规划。其中，能源金贸区推介土地约834亩，能金区约418亩，文教园约416亩。

值得一提的是，西咸新区作为五大新城之首，沣东新城推介土地约903亩，吸引了众多关注。此外，高新融合板块土地也终于入场。

从土地总量来看，沣东新城重点推介了科技创新区（高新融合板块）、昆明池东岸、北岸片区，共14宗合计993亩住宅用地。

从大致分布来看，绕城高速内3宗，分别是A3/D7/D8，合计约185亩。绕城高速外11宗，昆明池东岸分别是A5/A6/B5/B6/B7，合计约296亩；昆明池北岸分别是D1/D2/D3/D4/D5/D6，合计约422亩。

从土地成色来看，其中2宗住宅地块容积率仅有1.3-1.8，分别是D4约47亩，D6约97亩，均位于昆明池北岸相对核芯位置，周边还有低密度商业规划。

在此次推介活动中，我们最关心的是以下三个问题，这些问题与万千家庭息息相关。

第一个问题：西安市是否还能批准“第四代住宅”？

建标支持1：鼓励建设高品质住房，对符合《西咸新区规划建设品质标准》的住宅项目实施奖励容积率政策：A+级≤15%容积率奖励，A级≤12%容积率奖励。

大致分析：2020年西咸发布“规划建设品质标准”，开全国之先例。此次，明确“容积率奖励”，更是开标准之创新。通过奖励政策，不仅降低了“楼面价”，还提升了房企的“出房率”，以及提升房企“收益率”，更提升了房企的“积极性”。可以说，在不用政策补贴的情况下，西咸实现了“一箭多雕”，为西安楼市管理创新再添新方案。

第二个问题：容积率调整如何推动开发商摘地积极性？

建标支持2：支持四代住宅，创新户型设计，打造空中花园，支持因地制宜开发低密度品质产品。

大致分析：作为西安第一个明确支持打造“空中花园”的开发区，西咸发挥了“创新城市发展方式为主题”优势。尤其是在高赠送方面，西咸走在了全市前列，摆脱了过去高公摊的负面影响。目前，其他开发区约143㎡可以赠送10-15㎡，西咸新区可以实现最高赠送70㎡左右，吸引了无数家庭关注。创新赢未来。

第三个问题：地下停车位开发是否能够给开发商“减负”？

建标支持3：有画停车位配比要求配建比例不低于省标，个/100㎡⇒个/户。

大致分析：这个政策西咸率先出台，主要也是为房企减负。目前，西安车位销售每况愈下，从开盘之后就不断降价，闹出了不少纠纷。主要原因就是造价高、不好卖、去化慢、变现难、死资产。尤其是大户型，单户200㎡以上，如果按照“个/100㎡”，户均2个车位，但如果是按照“个/户”，户均也就1个，但车位造价在15万/个，郊区实际销售在3-8万/个，卖一个亏一个，卖两个亏一双。如果减少配置，可以减少房企资金负债率、净支出、库存量，还能刺激购买率，让车位价格更稳。

这三个问题看似平凡无奇，但对于开发商来说，几乎是生死攸关的大问题。

请注意，西安市对于给开发商减负这个事情，一直都表达得很暧昧，一直没有明确表态！

但在2024.5.9《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展》中，明确说：鼓励房企在满足规划指标的前提下创新户型设计，提高住宅阳台等半开敞空间比例，更好满足居民品质化住房需求。

还有在2024.10.17《关于优化我市房地产相关政策的通知》中，明确说：提高商品房建设质量，优化商品住房项目阳台计容比例、以户配比车位等规则，增加住房得房率，建设群众满意的好房子。

但在西安市场关于户型创新道路被封死的说法一直是甚嚣尘上，打开朋友圈只要一检索，这样的文章不下上百篇。为什么会出现这种情况？西安创新的阻力实在太大了，不仅是规则层面的，还有认知层面的。

面对西安一二手市场负重前行，西安还想要持续楼市高热走势，凭借的是“喊口号”吗？绝对不是，一定是创新赢未来！目前西安已经定位国家中心城市，那我们现在的产品设计是否达到了？

如果我们的产品设计达不到，我们又有什么资格去吸引全国客户来西安？所以，改变楼市策略，也是“因城施策”的重中之重！

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