近期，我国房地产市场似乎呈现出回暖的趋势，尤其是备受关注的二手房市场，一线城市的成交量呈现出明显的回升态势。让我们来回顾一下11月份的市场数据。

以深圳为例，11月份，新房成交套数达到了8734套，同比增长了158.9%，而二手房的成交量更是达到了8500套，创下了近46个月以来的最高纪录。与此同时，上海11月份的新房成交量为6694套，环比增长27%，二手房成交量更是高达27050套。北京的新房成交套数为4888套，同比增长12%，二手住房网签套数达到18763套，同比增长49.6%。而广州尽管整体房价仍在下跌，但二手房成交套数达到13044套，这也是近两年来的新高。

特别值得一提的是，上海的二手房成交量已经突破了3万套，但需要明确的是，这3万套的总价主要集中在100万至300万区间。在这个价格区间内，楼市的消费主力并非是那些高收入人群，而是那些刚需购房者，他们在无奈之下不得不购房。

同样，北京、深圳、广州的情况也大致如此，消费的主力军总价并不算特别高，更多的是在无奈之下被逼出来的。换句话说，绝大部分的成交量都是以价换量的结果。与最高峰时期相比，四个一线城市的普遍房价降幅已经达到了30%左右。因此，这些购房者也等了这么长时间，实在没有办法才选择出手购房。

然而，一线城市的整体成交量的回升并不能保证市场的稳定，这取决于两个方面的因素：一方面，需要长时间维持这个成交水平；另一方面，成交总价也需要持续攀升。尽管这两方面因素目前都没有达到预期，但长时间维持这个成交水平，是否能够持续到明年或者后年，以及这个成交水平能否因为一线城市拥有庞大的人口、经济、工业、商业等支撑而得到巩固，都是需要关注的。

一般来说，经过这一波大幅度的回落之后，市场通常会迎来一波上涨。如果这两点都无法实现，那么市场很可能只是“昙花一现”。

这种情况并非首次出现，这一轮已经是第三轮。以最近的一次为例，即517政策出台后的6月份，整体数据确实有所上涨，市场也被分析认为将很快回归到健康水平。然而，不到两个月，市场又回到了原点。

要推动房地产市场的回暖，从根本上来说，就是要解决当前老百姓面临的困惑。只有经济迅速回暖，市场才会逐步向好发展。只有当老百姓的负债还清，手中有存款，收入稳定之后，他们才会考虑购房。

过去，老百姓买房并不会考虑二三十年房贷的问题，因为他们认为自己的收入会越来越高，未来货币会越来越贬值，房价也会水涨船高。但在现在，老百姓对购房的观念已经发生了180度的大转变。

房价还能回调多少？这个泡沫还有多少可以挤？原央行副行长吴晓灵早已发出警示，要做好泡沫破灭的准备。这短短的10个字，对整个房地产市场产生了巨大的影响，意味着我国房地产市场存在很大的泡沫。即便现在全国平均房价回落了23%，泡沫仍然存在。

美国当年平均房价回落了52%，日本63%，香港55%，而我国现在平均房价回落了23%，一线城市普遍回落幅度达到30%，这也说明我国的整体房价仍有一定的回调空间。至于还能回调多少，将取决于2025年市场的走向。

大家普遍期待2025年市场的变化，许多机构都给出了这样的预测：2025年下半年，一二线城市的整体房价将逐渐稳住，而三四五六线城市由于产业和人口问题，房价将持续下滑，最终回归到接近成本的价格。

总之，楼市的未来充满了不确定性。我们必须以更加理智的态度看待整个市场，不要沉醉于过去的辉煌和短时间的回暖，这些都已成为过去。