今年的房地产市场，可谓是风起云涌，充满变数。特别是自10月份以来，楼市行情的分化现象愈发明显，关于2025年楼市走势的预测，也出现了截然不同的声音。与去年的市场态势相比，可谓是天差地别。去年年底，市场普遍预期2024年的楼市将继续进行调整。

进入最近两个月，一线城市以及部分二线城市的楼市逐渐回暖，对于我国房地产市场的未来走势，争议和分歧日益加剧。

一种观点认为，我国房地产市场已经开始止跌回稳，尤其是一线城市和部分二线城市的表现尤为突出。持有此类观点的，主要是国内机构，也包括一些楼市自媒体博主，当然，也包括本号的观点。局部市场已经开始企稳回暖。

这一观点的论据众多。10月份，房地产的各项数据都呈现出一定的止跌回稳迹象。最近两个月，一线城市和部分二线城市的楼市不仅回暖，而且热情高涨。以上海和深圳为例，这两个城市的楼市，不仅成交量上升，房价也有止跌回涨的趋势。

为何这些城市的房地产市场如此火热？一个非常重要的原因是，这些城市的市场信心正在逐步恢复。事实上，这些大城市并不缺乏购买需求，缺乏的是一种信心，一种能够促使他们加快入市的理由。

同时，国内机构更加相信政策的力量。自926重磅会议定调“房地产市场要止跌回稳”以来，我们对后市的政策力度可以更加大胆地预估，只要目标没有实现，支持力度会不断加码。

然而，另一种观点却认为，2025年我国的房地产市场还将继续下行调整，房价仍有较大幅度的下跌风险。这一观点主要是以外资机构为主的，其中高盛的观点最具代表性。在此，我就不再赘述高盛的观点了。

以高盛为代表的外资机构认为，我国房地产市场整体库存量很大，短时间内无法消化这些库存。从整体供需走势的角度来看，我国房地产市场将继续走低，房价也将有继续大幅下跌的风险。

这种分析似乎也有一定道理。毕竟，市场整体处于供大于求的状态，按照市场规律，价格肯定是要继续走低的。

对于这两种观点，我们该如何看待呢？

地产观点在上文已经表达过，我们更倾向于第一个观点，即我国房地产市场正在局部止跌回暖，主要是一线城市和二线城市。为何会这么认为呢？我们认为外资机构对国内房地产市场的分层次特征了解不够透彻，对政策效果的预估也不足。

国内的楼市虽然是一个整体市场，但整体供需关系其实很难影响具体城市的房价走势。我之前也分析过，国内每个城市的房地产市场，或是同级别城市的房地产市场，可以看作是一个市场。在同一个市场里的供需关系，才能影响这个市场的价格走势。

举个例子来说明，比如深圳及周边的东莞、惠州和中山这几个城市，如果这四个城市的住房市场已经是供大于求，但深圳市场是供不应求，这会影响深圳的房价走势吗？说实话，影响很小，因为想要买深圳的人，很少会把其他三个城市当作替代。

实际上，真正能体现我国房地产市场活跃度的是目前已经逐渐止跌回稳的一线城市和部分二线城市，而其他大部分城市的房子注定是要回归居住属性的，对整体市场的体感影响相对较小。