近期，随着多重效应的叠加作用，我国楼市呈现出一定的回暖态势，所谓“小阳春”的词汇也频繁出现在公众视野。这一现象与部分城市，尤其是一线城市政策松绑的举措有着密切的关联。然而，楼市能否真正迎来“小阳春”，或者在小阳春之后能否走向复苏，这仍然是一个有待观察的问题。
就目前的情况来看，我认为对此过早下结论还为时尚早。尽管各地政策的效果正在逐渐显现，市场看房热度明显上升，但成交量的持续性问题还需进一步观察，特别是需要关注3月和4月的数据。无论如何，市场的哪怕是一点点变化，对市场信心的提振都是有益的。
近期，社科院专家倪鹏飞在长白山论坛上指出，我国房地产市场的调整将是一个长期的过程，这与过去20年高速增长后的饱和状态有关，市场已经出现了严重的过剩。未来，无论是人口还是收入等方面的变化都将对房地产市场产生调整。
对于房地产市场的调整，大家都能理解，这是必然要经历的过程。但是，何时才能结束调整呢？对此，倪鹏飞认为，只有房地产市场走完三个阶段，才可能谈及楼市的复苏。
那么，这三个阶段是什么呢？第一，一手房增量下降主导期；第二，二手房过剩存量消化的主导期；第三，一手房存量消化的主导期。只有完成这三个阶段，房地产市场才可能进入新一轮的增长和复苏期。
那么，这究竟意味着什么呢？目前，我国房地产市场正处于哪一阶段呢？
在倪鹏飞看来，以往楼市调整只需经历新房增量和存量下降，并未经历二手房过剩阶段，调整就能结束。但如今，二手房市场同样存在存量过剩的问题，而新房市场不仅有政策限制，还存在一些风险因素，导致需求无法跟上。
因此，倪鹏飞预测，此轮调整应首先进入二手房市场。在2023年二手房市场基本明朗之后，一手房存量消化才能进入主导期。
倪鹏飞的预测是否准确尚不得而知，但从宏观趋势来看，我认为这样的逻辑确实存在。如今，房企的大洗牌颠覆了我们的认知，市场的调整自然会影响到新房市场的增量。越是如此，购房者越是担心不能按时按质交楼，会选择不买房，哪怕买房也会选择更为安全的二手房市场。
这将对二手房过剩存量的消化起到一定的推动作用。这意味着房地产已经到了二手房消化库存的时候，那么调整的情况如何呢？其实，2023年，二手房市场的调整还是比较明显的。
由于新房价格限制较多，二手房价格调整更大。70个大中城市的二手房价格全部低于一年前，降幅前三的城市分别是徐州、厦门和南京，分别下降9%、7.9%和7.4%。如果单独拿出个别项目，跌幅更大，跌几十万甚至上百万都不在少数。
尽管如此，二手房价格已经跌到位了吗？
不久前，倪鹏飞也曾表示，房地产的大幅调整是过去超速增长的回归。过去超速增长导致城镇存量二手商品房明显过剩，而中国房地产增量和价格调整还未结束。尽管一些城市的一些区位已经下降了30%甚至更多，但总体上尤其是新房价格还没有调整到位。
此前，经济学家高善文的话似乎也印证了这一点。他表示，二手房价格修正已完成，当前宏观经济政策的核心问题是如何尽快恢复一手房市场功能。如果2024年能像二手房一样，新房市场继续向下调整至一个合理的区间，那么楼市调整过程基本就能结束，交易量就会重新回升。
然而，问题在于，买涨不买的逻辑仍然在发挥作用。尽管他们也知道降价可能会换来成交量的上涨，但有时候还必须保持观望的态度。如果价格不降，市场就会一直僵持着。一方面，买不起的人仍然买不起；另一方面，即使买得起的人也不敢轻易购买。事实上，有钱人也在观察着没钱人，都在担心将来卖不出去。
