徐三刀对楼市的分析：重新审视房地产市场

在浩瀚的楼市海洋中，徐三刀以其敏锐的洞察力，为我们带来了一场关于房地产的重新认知之旅。截至目前，他已撰写了2704篇原创文章，通过他的公众号，我们得以紧跟房地产市场的最新动态。

2023年12月5日，一场重磅新闻在未央区上演。该区一次性推出17宗土地，引发了全社会的广泛关注。这场土地供应恳谈会聚焦于徐家湾团结村片区，邀请了招商蛇口、中铁置业、绿城中国、保亿置业、华润置地、保利地产、龙湖、金新城等12家知名房企参与。

除了对板块规划进行宣讲，未央区还特别邀请了西安市规划设计研究院的相关负责人，对团结村片区的土地规划现状进行了深入的解读。这一举措充分展示了该片区“万事俱备，只待开发”的投资潜力。

那么，为何未央区会集中供应如此大量的土地呢？我们可以从2023年上半年的数据中找到答案。据数据显示，西安市招拍挂市场推出的土地总量约为9415.54亩，其中住宅占比约为36.25%，这一比例较之前有明显下滑。从总量来看，中心城区推出的土地约为4082.21亩，莲湖区、新城区等地均有斩获，而未央区的土地成交几乎可以忽略不计。

回顾2024年未央区机器人产业发展和投资环境推介大会，未央区重点推介了11宗共计576亩的拟出让地块。其中，团结村区域拟出让的6宗商住用地和1宗商业用地，占地面积达410亩，成为未央区供应的主力板块。该区域位于太华北路与凤城八路两侧。

未央区宣称团结村片区“万事俱备”，那么，它究竟具备了哪些条件？它所期待的“只待开发”，又是指什么呢？

自2024年以来，关于未央区徐家湾板块，共有五个重大利好消息传来：

一个公园利好：7月18日，西安市红旗铁路规划公示，红旗东路以南、华清西路以北、太华北路以东、御井路以西，规划用地面积约9.02平方公里，公园将覆盖徐家湾板块。

一个教育利好：8月27日，西安高级中学初中校区发布《西安市高新一中初级中学教育联合体2024年新入职教师培训圆满举行》，团结实验学校参与高新一中教育联合体教师培训。

一个规划利好：9月14日，西安市发布《关于西安市古都核心区国土空间详细规划的公示》，徐家湾板块作为“体现国家中心城市综合竞争力”的核心区，入选十二个重点开发单元。

一个地铁利好：9月26日，西安地铁10号线开通，徐家湾板块内规划三站，分别是帽珥冢站、团结村站、红旗厂站。未来地铁7号线将与10号线交汇，东西向贯穿徐家湾板块。

一个商业利好：10月11日，未央区官宣“龙湖西安未央天街2024年第四季度即将开业”。龙湖西安未央天街，由龙湖携手未央城建打造，商业体量约15.8万㎡，定位“城北品质生活新中心”。

目前，徐家湾板块在售项目如绿城桂语未央、中建璟瑞、保利未央璞悦等，价格基本在1.65万-1.85万/㎡。随着片区的利好集中爆发，预期价格将再次提升。

我们可以将这些利好称之为“五个一工程”，这些利好的出现，对于片区来说，无疑是逆天改命的方案。

然而，在这“五个一工程”之外，徐家湾板块团结村片区，究竟还缺少了什么呢？

目前，西安已经进入了“七大功能区”重新划分的阶段。与过去行政区与“五区一港两基地”规划不同，现在的开发更加重视聚焦打造，必须要有明确的概念。

以徐家湾为例，其北邻未央大学城，东临西安城市新中心，西临凤城八路“张家堡CBD”，南邻曲江大明宫，各个板块都有极为清晰的规划。然而，徐家湾板块的规划却一直缺少清晰的概念。

我们简单梳理一下，2017年提出要规划“智创新城”，打造“城北之芯”；2024年提出要规划“政经副中心”，打造“战略性新兴产业集聚地”；如今又变成了“西安古都核心区”12个重点开发单元之一。

作为未央区发展的关键命题，目前徐家湾团结村片区的改造，已经将基础框架搭建。然而，唯独缺少的便是概念化表达，让板块的价值更加清晰，预期更加明朗。

17宗土地推介是未央区的第一次，这可以看出未央区对于发展的渴望。同时，这也意味着徐家湾将与浐灞、港务区等土地市场展开争夺。

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