当前，市面上可购得的房产已鲜少有上涨的可能，普通民众对于房地产市场的幻想恐怕应当适度收敛。尤其是踏入2025年，楼市的分化现象将愈发显著。虽然2024年的楼市分化已初露端倪，但真正的分化高潮或许将在2025年到来，届时各楼盘的价格波动将会更加剧烈。

回顾2024年的楼市，虽然分化现象明显，但整体而言，从一线城市至小县城，房价普遍呈现下跌趋势。这种下跌伴随着分化，但到了2025年，各楼盘的价格波动将会更加剧烈。

以深圳最近的一个楼盘为例，它因促销活动而登上热搜。该楼盘为了促销，竟然推出了“买一送一”的优惠活动，即购买一套住宅，额外赠送一套价值约200万元的深圳公寓。原本该住宅项目以86折销售，如今若按原价购买，即可获得一套公寓，总体优惠幅度甚至超过了86折。这一举措背后所透露的信号是房子销售不畅，以及开发商资金压力巨大，因此不得不采取如此吸引眼球的手段来促销。而且，一次销售两套房产，既实现了资金的回笼，又清除了库存，对于开发商来说，这仍然是有利的。因为目前开发商面临的难题就是房子难以销售，只要能够多去库存，给予更多的优惠，开发商也是愿意的。

然而，与此形成鲜明对比的是，深圳还有一个楼盘在近期出现了“日光盘”现象，两小时内售罄。同样是深圳的楼盘，差异却如此之大。

这种现象与房企拿地态度也有密切关系。进入12月份，随着年底的临近，许多城市开始进入冲刺阶段，土地供应量增加，你会发现那些所谓的溢价地块大多集中在几个头部城市的核心区域，而其他城市及外围区域的地块则多以底价成交。

以武汉楼市为例，12月6日，武汉出让了6宗涉宅用地，均以底价成交。随后，12月11日，武汉通过拍卖方式成功出让了16宗地块，但所有地块依旧以底价成交。再之后，12月20日，武汉成交了22宗地块，其中14宗为涉宅地块，这些地块也是以底价成交，而且整体22宗地块都是底价成交。最后，12月26日，武汉推出了2024年度土地面积、金额最大的一次土地拍卖，此次共成交各类用地30宗，其中五宗地块出现了溢价。可以看出，在12月份，武汉推出了如此多的地块，但溢价地块的比例非常低，绝大多数地块都是以底价成交。

这样的数据反映到未来的销售端，意味着许多库存较高的区域，库存量将进一步增加，部分房子的销售难度依然很高。

因此，我之前就强调过，尽管我们不断强调楼市止跌回稳，并且我也相信2025年楼市将有较大的政策松绑，但在经济信号没有明显好转之前，最多只能实现结构性企稳，而这种企稳更多地是名义上的。就新房价格而言，虽然下跌幅度不大，至少没有二手房那么大，但真正购买时，你会发现各种赠送和开发商的急迫性都非常高。

也就是说，2025年房价的跌幅可能不会比2024年大，但房子的销售难度并不会比2024年小。此外，2025年楼市的调控次数可能不会比2024年多，但调控力度不会比2024年小。以2023年为例，楼市的调控次数超过了1000次，而2024年不到800次，但救市力度却远超2023年，例如广州这样的一线城市，限购政策也全部放开。

因此，尽管2025年楼市依旧不建议投资，但对于有自住和改善需求的购房者，也可以考虑购买。但前提条件我已多次强调，一定要衡量好自己的家庭债务风险和收入问题，认清现实，毕竟并非每个家庭都能轻松拿出50万元。