在2025年的房地产市场大潮中，整体走势明显偏向于稳健。这种稳健，几乎已经成为了行业内的公开秘密，所有参与者都心照不宣地遵循着这一游戏规则。

在市场背后，隐藏着一条黄金定律，那就是稳定的城市数量不会超过总城市的10%。然而，90%的城市并未因此而陷入僵局。即便城市整体均价有所提升，价格稳定并非易事，尤其是广大的三四线城市，其价格波动犹如人体内的生物钟，时涨时跌。

在众多城市中，只有那些占据20%的房企、20%的区域、20%的楼盘，才具备真正的活力和空间。对于其他的大部分资产，我们不妨将其视为“垃圾资产”，它们既无下手的机会，又难以脱手。这些资产如同鸡肋，食之无味，弃之可惜。

未来的房地产市场，非核心区域的城市房产，更多的是为了解决居住问题，与金融属性的关联将大幅降低。观察全球房地产冲突的城市，我们可以发现一个规律：核心城市的房价节节攀升，而非核心城市的房价则一泻千里。这种分化趋势愈发明显，其根本原因在于产业和人口的分化。

拥有文凭、学历和技术的人才，大多集中在一线城市和二线城市发展；而老人、小孩等群体，则基本停留在三四线城市。未来，高新产业、金融业等将主要集中在长三角、珠三角、京津冀等地区发展。

随着国内经济的迅速发展，低端产业将逐渐向边缘或内陆城市迁移。届时，三四五线城市将更多地从事密集型低价值工作。

任何一个国家的市场都会出现大面积的分化。以日本为例，全国平均房价曾下跌63%，但东京的房价却持续上涨，每平米价格在115万至257万日元之间。而日本其他小城市的房价则持续下跌，人口也在持续流出，房价仅为10万日元每平米，仅为东京房价的1/15。

目前，我国一线城市平均价格约为每平米5万元，未来小城市的房价可能真的只会保持在3000~5000元区间，这类房价的占比将非常高，类似于鹤岗化的趋势。

当前，一线城市正在蓄力回暖，二线城市也在发力中，而345线城市则基本没有发展潜力。

在大城市中，北京、上海、广州、深圳仍具有核心竞争力。其中，我个人最看好深圳，一方面因其整体经济实力强劲，另一方面因其土地开发率高，且是一座年轻的城市，未来住房需求仍处于高位。目前，深圳的整体房价已跌至相对较低的位置，春节之后，核心区域的房价有望迎来上涨。

许多人听到这里可能会觉得这是在鼓动大家买房，实则不然。我们可以通过查看深圳的二手房成交数据，以及年底的房价砍价情况，来验证这一点。例如，我的一位老友在2020年入手的房产，当时小区房价为每平米58,000元，并非最高峰，最高峰时该小区价格为每平米64,000元。经过三年时间的回调，该小区新楼盘的价格仅为每平米3.6万元，相比最高峰下跌了29,000元，下跌幅度超过40%。

因此，如果条件允许，年前去市场看看，并趁机砍价购买，是一个不错的选择。记住，一线城市的核心区域房价一定会上涨，除了深圳以外，广州、上海、北京也是如此。

我并非在劝导大家买房，而是希望大家认识到，当前市场正在发生深刻变化，分区现象尤为明显。不要误以为全国房价都会持续下跌，实际上只有三四五线城市和一二线城市未来的竞争力仍在。

对于那些不急于买房的人来说，可以再观望观望市场的变化。毕竟，现在对于很多人来说，如果价格能再回调一点，或者有人急于出售房产，那么相对来说就是“捡漏”。

对于市场的变化，我们更应该正视。一线城市的成交量并非虚假，345线城市也没有发展机会，这些都是其他国家历史所告诉我们的。

每个国家的经济发展轨迹都是大同小异的。如今我们所经历的，其他国家早已走过。因此，我们可以参考其他国家留下的印记，来分析当前国内的行情，并做出自己的总结。

值得一提的是，如果想要投资豪宅，上海是一个不错的选择；而如果是为了改善刚需需求，深圳这一波的机会不容错过。当然，一些新一线城市，如成都、杭州、南京、西安，也具有很大的发展潜力。

在新一线城市中，成都的新房和二手房成交量都非常活跃，未来在发展竞争力方面也将非常突出。一方面，成都是中西部重点发展区域；另一方面，珠三角和长三角的许多产业都将转移到那里发展。

所以，你是在现在买房，还是年后买房，还是根本不考虑买房？这是一个值得深思的问题。