今年以来，在我国各大城市的房价走势中，深圳的表现尤为引人注目，房价一路飙升。然而，如果我们理性地分析，深圳房价的上涨并非仅仅是资金炒作所致，其中有着更为深层次的原因。
深圳的经济发展迅猛，目前已跃居全国第三大经济体。经济的快速增长带来了大量的财富，使得富有的人群数量不断攀升。同时，深圳的产业发展带动了大量的就业岗位需求，吸引了众多人口涌入。近年来，深圳人口呈现净流入状态，这一现象进一步推动了住房需求的旺盛，并提高了购房者的支付能力。然而，深圳的辖区面积相对较小，不足上海的1/3和北京的1/6，这使得住房供应相对稀少，与日益增长的需求相比，房价上涨似乎也就顺理成章了。
尽管如此，深圳的房价上涨也引发了更严格的调控政策。自715房地产新政实施以来，深圳的成交量迅速降温，但实际上价格的下降并没有网上宣传的那么夸张。目前，深圳房地产市场呈现出“有价无市”的态势。
然而，高房价的副作用也逐渐显现。高房价导致城市营商成本增加，许多实体企业不堪重负，纷纷外迁。华为将总部迁至东莞松山湖就是一个典型案例。此外，还有众多制造业正在寻求外迁。在中美博弈的大背景下，我们应充分认识到硬核科技的重要性。如果一个城市的产业空心化，未来的发展道路将面临巨大挑战。尤其是深圳，这个一直以科技创新为傲的城市，若失去了这一核心优势，将失去其灵魂。
高房价还会降低城市对人才的吸引力。深圳之所以发展迅速，正是因为源源不断的年轻人才涌入。当前，深圳的平均年龄仅为33岁，这个城市还有如此竞争力？然而，如果高房价持续下去，年轻人将感到绝望，因为他们会发现，无论多么努力，都无法在深圳拥有一套属于自己的住房。这样下去，必将导致年轻人流失，城市将失去其核心竞争力。
面对高房价的深圳，未来将何去何从？近期，一些新闻报道称深圳将学习新加坡模式，此前主要是学习香港模式。香港模式的最终结果是房价高企，年轻人难以通过自己的努力在城市中拥有一套住房。而新加坡模式的核心理念是“居者有其屋”，实现真正的双轨制。
新加坡模式将商品住房和保障性住房分开，商品住房由市场自由交易，而保障房则由政府一路扶持，确保低收入人群有房可住。根据笔者在新加坡的访问，一般年轻人在前4-5年可以住在政府的公租房里，工作5年以上基本可以购买政府提供的“商品房”。此外，新加坡的保障房也不会都建在偏远地区，公共资源（如教育、医疗等）也不会因住房性质而有所区别。这样一来，年轻人将更有拼搏的劲头，不会觉得自己在城市中无根。
可以说，深圳当前的住房制度已有新加坡模式的雏形，但实施力度还不够坚决。香港模式已经深入人心，短期内难以改变。然而，如果官方正式强调要走新加坡模式，未来深圳的住房市场将迎来较大变革。
要实现新加坡模式，在目前土地资源稀缺的情况下，以下几方面需发生变化：
- 未来深圳的保障房供应将大幅增加，商品住宅供应相应减少，商品住宅的体量可能维持在现有水平。
- 中心城区的保障房供应力度将加大，不能再像以前那样大多建在外围区域，对年轻人来市中区上班更加友好。
- 公共资源的分配将逐渐与住房特征脱钩，学位将与住房性质无关，实现真正的租售同权。
以上三点变化都可能对房地产市场产生巨大影响。当然，有人更关心房价的涨跌。我认为，房价很难再涨，刚需需求将转向保障房市场。如果商品住宅小区旁边的保障房售价只有商品住宅的6-7成，相信大多数人会选择保障房。
