在房地产市场的调整期，开发商们正面临着巨大的压力与挑战，然而，在这个动荡的时期，却有两个来自开发商之外的消息，对房地产市场产生了显著的震动。那么，房地产是否真的走到了尽头？为何还有外部力量敢于在这一领域拿地？贝壳，这家专注于二手房交易的巨头，不仅创造了二手房成交的奇迹，同时还开始在拿地建房的领域试水。
3月14日，贝壳发布了2023年的财报，全年总交易额（GTV）达到了3.14万亿元，同比增长超过两成；年收入高达778亿元，净利润更是达到了58.9亿元。仅凭二手房和新房的买卖，年度GTV就超过了3万亿，这一成绩为贝壳贡献了75%的净收入。
不得不承认，这样的增长在当前的市场环境下显得尤为突出。3万亿在房地产行业中意味着什么？数据显示，2023年四大头部房企的权益销售额总和也仅仅突破了万亿，这意味着一个贝壳的业绩是他们三倍之多。
当然，一定程度上，贝壳卖出的房子越多，也许可以反映出开发商的业绩也越好，因为贝壳本身并不生产房子。但同时也存在一个二手房市场大于新房市场的趋势。据了解，在这3万亿的交易额中，二手房市场的交易额占了2/3。从这个角度来看，开发商的困境也就不言而喻了。
无论如何，贝壳能够卖出这么多房子，只能说明一个事实，那就是市场需求仍然很大，这当然也与市场的垄断地位有关。如果只有一个企业能够取得如此好的成绩，那么这并不能代表整个行业的情况。
然而，令人好奇的是，尽管市场普遍认为不适合买房，但究竟是谁在悄悄地进行购房呢？
尽管利好政策频出，但事实上，没有足够资金的人无法进入市场，这是一个短期内无法改变的现实。而那些有钱的人也不敢轻易入场，因为他们明白，只有刚需市场的复苏，他们才能放心购房。这类人主要集中在那些卖一买一的改善型购房者上，他们处于一个非常尴尬的境地，一方面希望市场好转，以便将手中的房产以更高的价格卖出，另一方面又担心市场过快好转，导致自己在换房时房价再次上涨。
要知道，二手房市场是如何实现销售的，那便是忍痛割肉。事实上，二手房的成交量占据了市场的半壁江山。住建部数据显示，2023年全年全国二手房交易量占比接近40%，市场正在加速向二手房转型。
过去几年，倾向于购买新房的人还在不断增加，但去年，优先选择新房的客户占比从31%下降到18%，二手房市场全面承接了刚需上车的改善置换需求。
然而，能够实现销售才是硬道理。这证明老百姓购房更倾向于二手房，不仅安全，价格适中，还能快速入住。
这也标志着存量房时代的到来，二手房的成交弥补了市场的冷淡，也确立了楼市需求的结构性稳定。
尽管口头上说不买房，但实际上，对于刚需和改善型购房者，以自住为需求的购房者，还是难以抵挡政策利好以及更高的性价比带来的购房冲动。既有刚需，也有改善，而改善型购房者中既有普通改善者，也有高端改善者。实际上，是一些高端改善项目支撑起了楼市的半边天。
在2023年的业绩中，贝壳新房交易增速远低于存量房业务，因此今年新房业务是否能够复苏，仍然是一个未知数。不仅如此，二手房市场能否延续去年的火爆，也是一个疑问。有专家表示，今年二手房市场很难复制去年的高增速，主要是因为去年的基数较高，并且已经消耗了一波换房需求。
如果没有更有力的政策支持，我们可能还需要保持平和的心态。
然而，贝壳似乎并不满足于现状。在3月15日北京顺义新城23街区空港六期地块的竞拍中，贝壳的亮相引起了广泛关注。尽管最终没有竞得地块，但这一行为似乎已经向外界释放了信号：“贝壳要下场拿地开发建房子了”。
有专家认为，过去开发商都是重金拿地，而贝壳对此并不感兴趣。如今市场下行，土地价值在重估，此时他们认为这是一个进入的好时机。贝壳确实掌握着庞大的客户群体，那么，他们拿地盖房有哪些优势呢？
贝壳成为开发商会更好吗？能否让购房者看到更多的希望？今天我们就聊到这里，让我们把一切交给时间去验证。
