近期法拍房市场动态

近期，我国法拍房市场的挂拍情况发生显著变化。根据相关机构发布的数据，11月份，我国典型城市新增的法拍房挂拍量达到了3.9万套，环比上升了17%。这一单月挂拍规模已经回到了年内的高位，仅次于1月和7月。尽管如此，与去年同期相比，挂拍规模下降了大约3%。从累计数据来看，截至11月底，典型城市2024年的法拍房累计挂拍量达到了39万套，较2023年同期增加了3.3%。

具体到各城市，挂拍情况存在明显差异。11月份，重庆的挂拍规模最大，达到了1377套，其次是郑州，挂拍规模为1061套。其他城市的挂拍规模大多不足千套，其中成都新增挂拍量超过900套。与上月相比，重庆和成都的新增挂拍套数环比增幅均超过了40%。在一线城市中，除了北京新增挂拍法拍房210套，下降了7%外，其余三市均环比回升，广州、深圳、上海本月新增挂拍量分别为319套、235套和227套，环比增幅均超过了10%。

回顾过去不同时间段的数据，我们可以看到，不同月份的挂拍量增减情况各异。例如，今年前11个月，全国法拍市场挂拍法拍住宅数量累计28.9万套（包含已成交、已流拍、已中止、暂缓、撤回），较2023年1-11月31.2万套同比减少了约7.2%；2024年11月，法拍住宅房源新上拍品2.3万套，环比减少了25.3%，同比下降8.6%。通过这些数据的对比，我们可以看出，当前法拍房市场的活跃度正处于变化之中，11月新增挂拍量环比上升的情况值得我们进一步关注其背后的市场影响因素。

整体成交情况分析

从2024年1-11月全国法拍房的整体成交情况来看，呈现出多方面的特点。据国信达数据，这期间全国法拍房挂拍量达到了595425套，同比增长57.47%；成交量146465套，同比增长11.25%；成交金额2183.08亿；平均成交折扣率77.28%。

细分到不同类型的房产，住宅用房挂牌量286955套，占比最高达48.19%；成交量99698套，成交率34.74%；成交金额1346.89亿元；平均成交折扣率76.41%。从同比变化情况分析，与2023年同期相比，全国住宅法拍房挂拍量、成交量等数据有着不同程度的增减变化，部分省市在挂拍量、成交量上较2023年同期变化浮动较大，如浙江省1-11月交易截止挂拍11900余套较去年下降2.5%；四川省交易截止挂拍量22900余套，同比下降4.5%，而河南、广西、山东、福建等省市成交量则较上一年同比增加。

从各线城市角度看，一线城市的表现也各有不同。北京11月新增挂拍法拍住宅238套，交易截止拍品568套，其中成交192套，清仓率33.8%，成交折价率71.2%；上海11月新增挂拍法拍住宅127套，交易截止拍品239套，其中成交118套，清仓率49.4%，成交折价率76%；广州11月新增挂拍法拍住宅221套，交易截止拍品691套，其中成交183套，清仓率26.5%，成交折价率77%；深圳11月新增挂拍法拍住宅226套，交易截止拍品544套，其中成交214套，清仓率39.3%，成交折价率97.8%。

综合这些数据可以看出，法拍房市场在成交方面有着自己的趋势变化，不同地区、不同类型房产的表现不尽相同，这背后是受到诸如市场供求关系、房产价格水平、购房者心理预期以及法院拍卖策略等多种因素的综合影响。

法拍房市场的机遇与风险

（一）“捡漏”机会所在

对于不少购房者来说，法拍房具有一定的吸引力，关键在于其在价格上存在一定的“性价比”，有机会实现“捡漏”。数据显示，11月份，挂拍法拍房平均起拍折价率为28%，成交房源平均起拍折价率33.4%。从过往一些成功案例来看，这样的折价确实能让竞买人获得实惠。

比如在深圳，曾出现过令人瞩目的“捡漏”情况。10月份，南山区华侨城北片区波托菲诺纯水岸的一处别墅进行拍卖，历经158轮竞价后以1.45亿元成交，比起拍价高出约6200万元。尽管竞价激烈，但按建筑面积计算，其单价达到38.5万元/平方米，而对比同区域类似别墅的市场价格，通过法拍入手还是具备明显的价格优势。

还有在上海市，奉浦大道95弄（聚贤煌都）250号的一栋建筑面积为242.22平方米的联排别墅迎来拍卖，这栋别墅为精装修，虽地下室不在合法权属范围内，但起拍价只有896万元，比评估价1279万元低了383万元，而且最终只有一个人报名竞拍，以起拍价就成功捡漏买下了这栋别墅，对于想在上海置业且预算有限的人来说，无疑是个不错的机会。

在柳州也有类似情况，盛丰国际1栋2-1号房产，总建面2349.86㎡的商业房产进行拍卖，评估价约1744万，带租拍卖，最后被神秘买家以976万拍下，平均下来成交单价只有4155元/平方米，要知道该地段在2013年的时候第二层售价就已卖到28500元/平方米，即便按当前该地段的商业价格，也算是捡漏了。

这些案例都表明，法拍房市场中确实存在着实实在在的“捡漏”机会，只要购房者做好功课、把握时机，就有可能以较为实惠的价格拍到心仪的房产。

（二）潜在风险提示

然而，法拍房虽有“捡漏”机会，但背后也潜藏着诸多风险，需要竞拍人谨慎对待。

首先，法拍房权属不清晰是一大隐患。由于这类房产往往是因各种纠纷或债务问题才进入司法拍卖程序，其产权关系可能极为复杂，存在共有产权人争议、多次抵押等情况。比如有的房屋可能涉及多方债务纠纷，存在多轮查封，导致后续办理产权过户手续时困难重重，甚至陷入漫长的法律纠纷之中，竞买人即便竞拍成功了，也可能无法顺利取得房产所有权。

其次，产权债务复杂也给竞买人带来不少麻烦。有的法拍房原房主可能背负着多笔债务，除了银行贷款外，还有民间借贷等情况，这就可能使得竞买人在拍下房产后，面临其他债权人的干扰或追讨，给自己增添不必要的经济和法律困扰。

再者，欠缴各类费用也是不容忽视的问题。很多法拍房存在拖欠物业费、水电费、取暖费等情况，而按照相关规定，这些欠费往往需要买受人承担。曾经就有竞买人在成功拍下房产后，才发现原房主拖欠了数年的物业费，这无疑增加了购房的实际成本。

所以，在参与法拍房竞拍时，一定要提前做好详尽的调查，通过相关部门查询房屋产权信息，仔细审查拍卖公告中关于房屋的各种说明，如有可能，咨询专业的法拍房服务机构，充分了解房屋的实际情况及潜在风险，避免后续陷入各种麻烦当中，确保自己的权益不受损害。