在2024年的年中财务报告中，房地产企业的业绩呈现出了不容忽视的严峻态势。据数据统计，超过五十家上市公司在房地产行业中陷入了亏损的困境。即便是那些幸运地处于盈利状态的房企，其盈利能力也普遍出现了同比的显著下滑。

即便在一系列政策的扶持下，行业似乎已经触底反弹，但整个行业的调整期仍需持续一段时日。如何在如此严峻的市场环境中生存下来，等待春天的到来，已经成为众多房企当前最为迫切的问题。

一位不愿透露姓名的机构分析师指出：“过去我们追求的是规模和增长，而现在，我们更关注的是企业的资产基础是否稳健，资本结构是否稳定。这关乎企业的生死存亡。”

在这样的艰难时刻，融创却频繁传来好消息：自2022年以来，融创完成了54.8万套的房屋交付，成功化解了900亿元的债务风险，今年在上海核心项目外滩壹号院连续两次开盘售罄，总销售额高达156亿元。

在过去三年中，融创究竟采取了哪些措施，为何在市场下行周期中依然能够在交付、债务重组和经营端取得显著进展？通过对融创近三年的财务报告进行梳理，试图揭示其背后的逻辑。

融创坚定地保障了交付，通过产品的兑现重振市场信心 自房地产行业进入深度调整期以来，融创将“保障交付”作为公司经营的首要任务。2023年，融创在全国范围内实现了279个项目的交付，共计31万套房屋，交付面积达到3587万平方米，在亿翰交付榜单位列第三。

保障交付，不仅仅是数量的保证，更是品质的承诺。2023年，扬州印、青岛融创·影都壹号获得了中国土木工程詹天佑奖，北京融创香山壹号院、上海融创未来金融城分别获得了亿翰评选的全国保交付标杆楼盘、完美交付标杆项目。

“融创在保障交付方面表现坚决，从集团到区域到项目，对交付项目进行分类管理，集中全公司力量解决交付卡点。正因为这种坚决的态度，供应商愿意继续与我们合作。交付的成功，购房者的选择，产品的兑现才是企业的核心竞争力。只有交付得好，才能销售得好，而销售得好的背后，又能为交得好提供资金支持，从而形成良性循环。”一位与融创有合作关系的供应商表示。

知情人士透露，全国各地都成立了保障交付的工作专班，地方政府领导班子高度重视，统一推进与保障交付相关的一切工作，帮助房企解决困难。融创一直努力不懈，也因此赢得了地方政府的大力支持。

据悉，截至目前，融创累计获得了政府纾困基金和银行配套融资批复资金超过300亿元，同时已有超过110个项目进入融资协调机制的“白名单”。

融创的资产质量过硬，这也是其吸引AMC主动援助的另一个优势。截至2024年上半年，各大AMC与融创的合作项目金额近300亿，有效实现了优质资产的盘活。其中最典型的案例是今年上半年二开二罄的外滩壹号院，在2022年底，融创与中信、浦发等金融机构达成了总金额达120亿元的融资合作。项目被注资后快速恢复经营节奏，今年两次开盘均为当天售罄，合计实现了156亿销售额。

2024年中报显示，融创今年将冲刺超过17万套的交付计划。可以看到，融创全力以赴，以交付力重振各方信心，在行业严峻的形势下交出了极具含金量的成绩。

融创坚决化解债务，优化债务结构、降低债务规模 近年来，监管部门多次强调，要加快构建房地产发展新模式。而市场普遍认为，建立新模式的根本前提是，摆脱旧模式高负债的包袱。

融创是第一家完成境内外债务重组所有流程的大型房企，仅用时18个月，就整体化解了约900亿元的债务风险。因此，融创被市场认为是房企中最积极、最坚决进行债务重组的代表。

2023年1月，融创公告称160亿境内债整体展期成功。随后，在2023年11月，融创创新设计的“债转股+发新票”重组方案正式生效，百亿美元债务重组成功，并成功削债45亿美元。

从财报数据来看，融创的并表有息负债从2022年底的2984亿下降到2024年6月的2774亿，整体债务规模稳步下降。

据悉，融创近期又将境内债的10只债券成功展期至今年年底，2024年下半年将寻求展期和整体化解方案，以保持债务基本界面的稳定。

除了公开债之外，融创也在积极与金融机构推动项目端的存量融资展期、降息。下半年将重点深化与核心金融机构的总对总沟通合作，寻求灵活多样的解决方案进行债务风险化解及资产盘活。

一位房企投融资负责人表示，目前房地产市场持续的量价齐跌，企业无论是现金流还是利润都面临巨大压力。因此，企业都在寻求债务的整体解决，这是当前环境下的一个趋势。销售没有整体回暖，企业只有努力化解债务、积极推动解决方案，才能助力经营恢复。只有企业经营恢复正常，才有还债的能力。

融创坚决提升资产价值：基本盘稳固，服务、文旅业务稳步增长 随着城市化进入稳定期，新房市场的规模将有所下降。对房企来说，开发业务的天花板触手可及，而经营业务的价值更具想象空间。

分析融创的资产基本盘发现，随着高能级城市市场的率先回暖，融创的土储布局优势在市场下行时表现出极大的韧性。据了解，融创未售土储货值1.23万亿，实现销售合同额262.8亿元，2024年下半年新增可售资源93%分布在一二线城市。

土储布局优势与产品力优势双管齐下，让融创保持稳定的销售现金流，更好地保障交付，助力公司经营恢复。而服务、文旅业务的强劲增长，则让融创的资产基本盘更稳固、更具价值潜力。

从2024年上半年的收入结构来看，融创的物业销售收入、文旅城建设及运营收入、物业管理收入分别为280.8亿、24.8亿和33.9亿。其中，物业管理收入与文旅城建设及运营收入合计占比17.1个百分点，比去年增加6.7个百分点。

融创服务在2023年成功扭亏为盈，凭借高品质的服务力实现了高续约、强外拓，在核心城市的服务浓度也不断提升。2024年上半年，融创服务毛利润8.9亿元，核心净利润4.5亿元，净资产达53亿元；在管面积2.8亿平方米，在管业主超过160万户；新增单年签约额中，40+核心城市签约额占比高达98%，所聚焦的重点业态包括住宅、商写、产业园、学校、医院等签约额占比达到85%。

融创文旅在疫情后复苏态势强劲，2023年收入实现了29.9%的同比增长，旗下主题娱乐、冰雪、商业三业态全年客流总量破1.5亿人次，同比增长34%。2024年上半年，即便面对旅游市场消费降级、行业经营承压的变化，通过产品创新、精细化运营，业绩仍实现了高质量的增长：冰雪业务整体收入约4.2亿元；融创商业实现销售额约38.6亿元，同比增长9%，总客流增长10%至6675万人次；融创乐园客流也保持在近900万人次的高位。

一位行业分析师表示，融创的资产基本盘比较稳固，土储大多布局在一二线城市，通过不断的销售-交付正循环，实现了良好的客户口碑，也得以在市场波动周期保持资产的价值、并率先回暖；服务、文旅的高起点布局，让融创的轻资产、自持物业逐步锻造运营能力，而良好的运营不仅能实现业务的增长，在开发业务收缩的时候保持稳定的增长，形成护城河；还能提升资产价值、资产质量，帮助公司穿越周期。

一位业内人士表示，在行业下行的挑战下，融创团队从上到下都展现出极大的韧性、一直在积极应对、解决问题。公司的生存逻辑也很清晰，全力以赴保障交付、积极化债、盘活资产、通过精细化运营稳定和提升资产价值，给公司经营恢复争取更多时间，做足长期准备。