我国房地产市场或许正迈入崭新的阶段，然而，从政策调整至市场反应，这个过程仍需一段不短的时间。
在4月30日，我国政府再次就重点领域的风险防范以及因城施策确保房地产项目顺利交付等问题进行了重点强调，并且提出了新的观点。这些新观点结合了新的变化和需求，对现有的存量房产及增量住房政策进行了优化，无疑为市场注入了新的活力和信心。以下是我们的详细解读。
首先，政府并未重提“房住不炒”的定位，这一举措为市场增添了信心。正如大家所预料，此次会议并未再次强调房子是用来住的而不是用来炒的这一基本定位。这并不令人意外，因为在当前房地产供求关系发生重要变化的时期，这一提法与否并不至关重要。它并不意味着政府完全放弃了这一目标，而是一种实际上的调整。即使允许炒房，炒房者也可能不再炒房。
其次，货币政策继续宽松，降准降息的可能性较大。在会议上，政府强调了要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济的支持力度，降低社会综合融资成本。由此可见，未来货币政策继续宽松的空间仍然很大，降准降息将可能成为大概率事件，这对实体经济有好处，同样也会间接影响房地产市场。此外，LPR有望继续有序下行，进一步降低实体经济融资成本。
然而，风险依然存在。政府强调要持续防范化解重点领域风险，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。实际上，这表明房地产市场依然是重点领域风险行业，需要各方参与者落实好主体责任，确保交楼，保障购房者合法权益。
供求关系的新变化和人民群众对优质住房的新期待，为未来楼市政策奠定了主基调。供求关系的重大变化并非首次提出，但人民群众对优质住房的新期待却是一个全新的表述。这意味着楼市政策将改变过去过于严格的主基调，由于房地产仍有较大潜力，因此也不会过于刺激，将以积极政策为主，同时还要求稳。在政策实施上，将会在释放改善需求上下功夫。
值得一提的是，时隔9年后，政府再次提出去库存，为各地后续政策提供了想象空间。政府表示，将统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。这实际上就是2015年的“去库存”，尽管目的相同，但目标和举措可能有所不同。上次各地房价大涨，但这次是稳定房地产的需要。为了区别，改变提法也在情理之中。上次以新房为主，这次以二手房为主。
据了解，存量市场已经是一二线城市主体，二手房挂牌量、交易量都比较大，甚至超过了新房。二手房去化周期远比新房要大，热点城市普遍在3年以上。如果不做好去库存工作，不仅影响市场信心，可能导致冲击新房市场，从而进入恶性循环状态。
当然，除了二手房，政府还提出优化增量住房的政策措施，包括对改善住房需求的供给力度，提供优质住房，以及一些保障房建设，确保优质。
总之，政府此次淡化了保障房的提法，并不是说不重视，而是更加重视当务之急，那就是去库存。
各地政府需要八仙过海，各显神通。回顾当年的去库存，适当降低商品住房价格是一个值得关注的点。我也希望一些新房可以适度降价。二手房市场之所以相对卖得好，就因为价格下调了。
除此之外，一些不符合当下的限制性政策可能需要取消，甚至直接收购二手房用于保障房建设等。这一系列的提法实际上在昨天都有小道消息在传了，有一部分得到了印证。4月29日，房地产开发板块久违的迎来集体上涨。大量地产股涨幅达5%以上。港股房地产板块也跟随走强。
从全国来看，近日各地楼市利好扶持政策接连出台，“限购”松绑成为主要趋势，给市场释放了宽松的信号。尤其是一线城市的利好政策更是万众期待，希望引领全国楼市逐步向好。
真正的大利好或许要来了，但对于房地产要起飞的说法，我还是持谨慎态度。
