2024年楼市：波澜起伏之后，迎来稳定发展新篇章

房地产市场，它如同一条纽带，一头牵着民生幸福，一头系着国家经济的脉搏，其地位与影响不言而喻。在中国，房地产市场历经多年的高速发展，已成为推动经济增长、提升居民居住水平的关键力量。然而，伴随着市场的不断成熟，近年来也遭遇了一系列的调整和挑战。幸运的是，进入2024年，我们见证到了房地产市场的曙光，一系列积极的变革正在悄然展开，激发了人们对未来发展的新的期待。

一线城市：筑底回稳，稳步推进

（一）政策助力，稳步推进

在一线城市房地产市场的筑底回稳过程中，政策的调整扮演了至关重要的角色。在限购政策方面，多座城市进行了针对性的优化调整。广州全面取消住房限购，大幅降低了购房门槛，释放了大量的购房需求，使得潜在购房者数量显著增加。上海则缩短了非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限，从“购房之日前连续缴纳满3年及以上”缩短至“购房之日前连续缴纳满1年及以上”，同时提升了持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房待遇，这些举措在一定程度上放宽了购房限制，吸引了更多人才和刚需购房者。深圳优化了分区住房限购政策，细化了不同区域的购房资格，并取消了商品住房和商务公寓转让限制，增强了房产的流通性，使得市场更加活跃。

在房贷利率和首付比例方面，调整同样显著。北京将商业性个人住房贷款首套房贷最低首付款比例由不低于20%下调至不低于15%，二套房贷由不低于35%（购买五环内住房）、不低于30%（购买五环外住房）统一下调至不低于20%。上海首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”，二套房贷从“不低于35%”调整为“不低于25%”；实行差异化政策区域从“不低于30%”调整为“不低于20%”。深圳首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。这些调整降低了购房成本，提高了购买力，刺激了市场需求。

此外，一些城市还在税收政策上进行了优化。例如上海将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，取消普宅标准后144平方米以上住房交易增值税、个税、契税等，有效降低了二手房交易成本，促进了二手房市场的活跃，也为新房市场的发展提供了支撑。

（二）市场表现，渐入佳境

从市场数据来看，一线城市房地产市场已基本实现筑底回稳。11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平。其中，上海和深圳分别上涨0.6%和0.3%，北京和广州分别下降0.5%和0.3%。与之前相比，价格走势明显改善。库存去化周期也在逐渐缩短，截至2024年10月，一线城市商品房出清周期为16个月，相比之前有所下降，这表明市场的供需关系正在逐步改善。土地市场方面，北京、上海、杭州3城优质地块竞拍火热，杭州拱墅区、上城区、萧山区、西湖区，北京海淀区，上海浦东新区、杨浦区地块成交溢价率均在15%以上，这反映出开发商对一线城市房地产市场的信心在增强，市场的活跃度在提升。

专家观点：未来发展，潜力巨大

对于中国房地产市场的未来发展空间，专家们普遍持有乐观态度。粤开证券首席经济学家罗志恒指出，尽管房地产市场高歌猛进的时代已经过去，但市场仍存在诸多支撑因素。中国的城镇化率仍在上升，城镇化进程尚未完成，大量农村人口向城市转移，这将持续催生住房需求。家庭小型化趋势明显，从传统的大家庭模式逐渐向小型家庭转变，每个家庭对于住房的需求数量相应增加，进一步带动居住需求。而且中国人均居住面积还有提升空间，改善性住房需求潜力巨大。此外，许多城市的城中村改造、城市更新等项目，不仅能够改善城市面貌，还能创造大量的房地产市场需求，这些需求有待进一步释放。

兴业银行首席经济学家鲁政委认为，一线城市房地产市场已经率先展现出筑底回稳的态势，预计后续将持续向好发展。从宏观层面来看，房地产政策基调从“房住不炒”转向“止跌回稳”，这为市场的稳定和发展提供了政策支撑。随着一系列利好政策的实施，如限购政策的优化、房贷利率的下调等，市场预期和购房者信心有所恢复。同时，一线城市的经济发展水平较高，吸引了大量的人才流入，人口的持续流入为房地产市场提供了坚实的需求基础。并且，一线城市的产业结构不断优化升级，就业机会丰富，居民的收入水平相对稳定且较高，这也为房地产市场的健康发展提供了有力保障。

从更长远的角度看，随着全国城镇化速度的加快和人均住房面积的逐步提升，市场的基本需求依旧强劲。尽管房地产市场面临着一些挑战，如市场分化、库存压力等，但总体而言，其发展前景依然可期。政府也将继续加强对市场的调控和管理，通过优化土地供应结构、加强房地产市场监管、推进保障性住房建设等举措，确保市场平稳健康发展，为房地产市场的持续发展创造良好的政策环境和市场秩序。

展望未来，2024年房地产市场的起伏与回稳，是市场发展历程中的一个重要节点。从年初的调整到年末的企稳向好，我们见证了市场的韧性与潜力。展望未来，随着各项政策的持续推进和落地生根，房地产市场有望在稳健的轨道上继续前行。一方面，一线城市的示范效应将逐渐显现，带动其他城市的房地产市场进一步优化和发展。另一方面，市场机制的作用将更加凸显，企业的竞争力将不断提升，产品和服务的质量也将得到更大的改善，从而更好地满足居民日益多样化的居住需求。

在新的发展阶段，房地产市场将继续在中国经济的大舞台上扮演重要角色，为经济的稳定增长、民生的持续改善贡献力量，向着更加健康、稳定、可持续的方向发展。我们有理由对其未来充满信心，期待房地产市场在新的一年里续写新的篇章，为广大民众创造更加美好的居住生活，为国家的繁荣发展提供坚实的支撑。#深度好文计划#