当前，我国房地产市场面临着诸多困境，其中业主难以及时售出房产，刚需者购房力不足，尤其是那些既想卖掉手中房产，又想购买新房的改善型购房者，他们面临的双重压力尤为显著。这种情况下，若想打破僵局，形成良性的市场循环，就必须依赖于刚需者的积极参与。然而，这一转变并非朝夕之功，他们短期内可能难以大量涌入市场。
与此同时，房地产政策也在不断创新以应对这一挑战。近期，各地纷纷出台新的政策动向，为我们揭示了一条可能的解决方案。越来越多的城市开始推行“以旧换新”的楼市政策。
4月2日，无锡市梁溪城市发展集团有限公司发布了一则公告，宣布为满足改善型购房需求，提升市民居住品质，将推出一项针对在售商品房的“以旧换新”业务。
这一举措看似寻常，实则背后有着不寻常的背景。一般而言，此类文件应由住建委或住建局发布。然而，经调查发现，梁溪城发集团的控股股东为梁溪区人民政府国有资产监督管理办公室。公告显示，梁溪区范围内将试行由梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，居民可在梁溪城发集团下属控股在售项目中购买新商品住房。
4月1日，郑州市房管局等部门印发了相关方案，计划在2024年实现全市二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，并建立全市房源信息共享和发布综合服务平台。此方案旨在通过市场自行交易或郑州城市发展集团有限公司（政府国有平台公司）收购二手住房，促进群众“卖旧买新”。
3月10日，安徽省宣城市城建集团联合宣城市国控集团发布了关于商品房的“以旧换新”公告。全国各地“以旧换新”活动如雨后春笋般涌现，青岛、济南、扬州、深圳等地均有企业推出相关活动。这些活动的共同特点在于，政府开始介入其中。
以往，虽然以旧换新活动并不少见，但地方政府直接参与收房的案例并不多，多为“联合帮卖”和“房企接手”等方式。而现在，以旧换新的模式基本由政府牵头，房企、中介经纪和购房者三方签订协议，旧房款直接抵扣新房款，买卖流程均由地方国企为业主一站式服务，甚至无需业主承担旧房评估费用。部分项目还涉及将旧房改造成保障房，而部分项目则没有明确交代。
4月3日，经济学家任泽平建议组建住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房和保障房建设，以改善民生、去库存、救优质房企、缓解财政压力、促进经济增长。易宪容教授也提出了类似观点，建议国家收购这些住房并将其列为保障性住房。
合肥大学房地产研究所顾问凌斌教授认为，“以旧换新”的最好模式是建立“住宅银行”，为旧房业主发放无息资金，用于新房首付款或房款。
任泽平等专家的建议与当前的以旧换新模式可以相互印证。他们提议收购开发商卖不掉的房子，这一做法可能需要进一步商榷。但国家收购二手房的做法是有道理的。
对于那些卖不掉房子又买不了新房的业主来说，由国家队出面收房，无疑为他们提供了更可靠的保障。这不仅解决了他们的购房问题，也解决了保障房供给问题，同时，也为政府建设保障房提供了新思路，无需投入大量资金即可解决保障房的供应。
最重要的是，市场流动性得到了提升，开发商的库存得到了化解，这对各方都有利，有助于促进房地产市场的活跃。然而，看似简单的解决方案，实际上并不容易实现。
如何合理确定价格、如何平衡资金等问题，都需要地方政府认真考虑。此外，大概只有卖不掉房子的业主才会选择这种模式，这意味着政府可能需要以高于市场价的价格收购二手房。
总之，以旧换新的模式值得探索，这是一种创新，需要通过实践来验证。