上海楼市的底牌，是否已被彻底揭晓？

回顾2023年的房地产市场，这一年充满了超跌的焦虑与情绪化的悲观。然而，随着2024年的到来，市场情绪逐渐企稳，理性中透露出乐观的曙光。

2023年，上海楼市经历了相当情绪化的一年。大幅降价、激烈砍价、政策出台，却依然未能阻挡熊市的步伐。即便到了2024年上半年，上海楼市依然在激烈的市场竞争中挣扎，许多人首次感受到了“带血的筹码”的真实滋味。

然而，进入下半年后，上海楼市逐渐回归理性，价格分歧逐渐缩小，成交量逐渐回升。年终之际，上海楼市迎来了一波“翘尾”行情，成交甚至呈现出一定的火热态势。然而，热闹的成交与并未明显回升的价格，却让市场上的多空力量陷入撕扯。

毕竟，上海楼市的政策宽松已经经历了几轮，许多人认为，价格的上涨似乎只能寄托于天意。那么，上海楼市的底牌，真的已经彻底打光了吗？

或许并非如此。

在探讨是否打光底牌之前，我们或许应该先思考，是否有必要这么做。让我们将时间追溯到2023年9月1日，认房不认贷政策的正式落地，标志着上海“救市”之路的开启。自此，上海先后出台了多项政策，包括：

• 2023年9月1日：认房不认贷。
• 2023年12月14日：普宅标准、首付比例、房贷利率全面下调。
• 2024年1月30日：外环外放开单身限购。
• 2024年5月27日：降低社保个税年限、限购放松、首付比例等9条。
• 2024年9月29日：放松限购、存量房房贷利率、首付比例、增值税等7条。
• 2024年11月13日：下调契税、增值税。
• 2024年11月18日：取消普宅非普宅标准。

这些政策在限贷、限购、首付门槛、房贷利率、税负成本等方面释放了利好，为个人买房、卖房提供了历史级别的宽松条件。然而，政策的效果初期只能维持当月成交量，反弹幅度并不大，始终在1.5万套的荣枯线附近徘徊。

527政策出台后，政策药效从1个月延长至3个月，且逐月递减。929新政后的情况则有所不同，密集出台的三次政策，加上国家层面的12万亿化债方案，使得买房成本降至历史最低。成交量并未出现527政策后的阶梯式下滑，11月份的2.7万套成交量远超预期，创下44个月以来的最高值，具有风向标意义。

可以预见，12月和来年春节前，上海楼市不会像天气一样寒冷。短期内，上海楼市不会再有大规模政策出台。

实际上，并非底牌打光了，而是暂时没有必要了。下一个窗口期可能出现在明年的3、4月份。

当前市场异常火爆，这是我在一线市场亲眼目睹的真实情况。我们曾协助客户洽谈一套210平的大户型房子，房东报价2350万，客户期望以2300万以内价格成交。客户认为市场会降价，但部分房东开始提高价格。为了这50万的空间，双方洽谈了整整6个小时，最终房东仅让步15万。

大幅降价已在前期完成，现在房东缺乏降价动力。市场现状是有量无价，二手成交量放大，但价格并未上涨，也降不下去。挂出的房子，基本在市场价中位数议价3个点就能成交。

这种态势持续下去，肯定没有出台政策的理由。当然，也不排除春节前后1、2月份成交量下降的可能性。金三银四为了保障成交量，可能会适当进行政策加码。此外，每年全国人大都在3月召开，为了更好地配合经济发展，这个时点具备出台政策条件。但总体思路依然是“止跌企稳”，而非对房价的暴力拉涨。

对于上海来说，虽然要打牌肯定有牌，但必须基于市场情况和未来趋势进行调整。只要市场不能实现止跌回稳，限购政策依然可以调整。目前，外环外的新房成交情况远逊于外环内，尤其是罗泾、外冈、白鹤、枫泾、朱泾、柘林、奉城等郊环区域，卖不掉已成为常态。

如果外环外全面放开限购，市场将变得微妙。江浙沪地区有购房需求的可能会考虑外环外的别墅类大户型资产。外环外核心地段的别墅类产品值得关注，如大虹桥、浦江镇等。

此外，降息是确定性的事件。多家机构预计2025年降息40个基点。从扶持宏观经济、降低居民企业融资成本的角度来看，降息是合理的。如果继续降息40个基点，上海首套房贷利率将降至2.78%，无风险理财产品的利率可能降至1.4%-1.5%。在这种情况下，上海房产的租金回报率将普遍超越理财收益，意味着房价的下跌空间被锁定。

还有一个长期指标，那就是落户。目前，各个城市都在激烈抢人。上海虽然落户政策放宽，但远未到疯狂抢人的地步。例如，最近居住的办理又放宽了条件，只要有6个月社保记录就能办理，不再需要核查在上海呆够6个月。上一版落户政策今年年底也将到期，我们期待落户政策的进一步放宽。

如果上海开始抢人，其他城市可能就无计可施了。

最后，一线市场依然延续了火热的势头。12月的成交量我们不用担心，市场冲劲仍在。然而，家庭居民负债表尚未修复，居民贷款压力和负债率仍然偏高。虽然上海情况相对较好，但老百姓大幅度加杠杆买房的可能性不大，明年楼市预计将保持平稳微涨。至于明年楼市是否会下跌，关键在于明年一季度能否顶住压力。