随着2024年的脚步渐行渐远，房地产市场的基本格局已然显现。转眼间，仅余十余日，这一年的房地产市场故事即将画上句号。然而，人们对于2025年的房地产市场表现充满了期待，仿佛那是一幅即将展开的新画卷。

关于2025年的房地产市场，众说纷纭。有人预测房价将迎来新一轮的上涨，也有人坚信房价将持续下跌，两种观点都极具争议性。

支持房价上涨的观点并非空穴来风，而认为房价将下跌的观点亦有其道理。然而，究竟未来会如何，还需市场的真实表现来揭晓，才能得出准确的大方向。

在如此激烈的讨论中，不如我们先回顾一下2024年房地产市场的整体表现，或许这能为我们推断明年的市场走向提供一些线索。

投资情况方面，从2021年至2024年1月至10月，这四年间的投资表现如下：

2021年前11个月，房地产开发总投资额为137314亿元； 2022年前11个月，房地产开发总投资额为123863亿元； 2023年前11个月，房地产开发总投资额为104045亿元； 2024年前11个月，房地产开发总投资额为93634亿元。

与最高峰时期相比，整体回调达到了4万亿，相当于2009年那次大放水的开发强度。

在销售面积方面，2021年前11个月，销售面积为158131万平方米，待售面积为50165万平方米；2022年前11个月，商品房销售面积为121250万平方米，待售面积为55203万平方米；2023年前11个月，商品房销售面积为100509万平方米，待售面积为65385万平方米；2024年前11个月，商品房销售面积为86118万平方米，待售面积为73286万平方米。

4年间，销售面积大幅减少，而待售面积却大幅增长，导致供需缺口进一步扩大。

从这些数据来看，房地产市场确实还在持续下跌。然而，10月和11月四个一线城市的整体销售数据显示，情况还算不错，均呈现增长态势，保持了健康水平。

但需注意的是，这四个一线城市的整体销售主要依靠以价换量来推动。有人质疑，看到上海的房价涨了，北京的房价也涨了那么一点，怎么可能是以价换量获得的呢？

其实，一线城市的成交主要以核心区域为主，非核心区域的购房者数量大幅减少，核心区域的房价普遍较高，因此价格上涨。

未来，整个市场的分化将愈发严重。一线城市房价的回暖属于正常现象，因为经过三年时间的调整，价格已在逐步回暖。

房价上涨时，一线城市涨得最快；房价下跌时，一线城市跌得最慢。这正是大城市所拥有的魅力，因为大城市拥有人口、资源、配套，这些都是促使房价上涨的核心因素。

一线城市大概率稳住后，郊区也会慢慢稳住，二线城市则更多地集中在核心区域稳住。

根据高盛集团的预测，2025年房价大概率将稳住，市场将逐步呈现稳定态势。2026年，房价有望见底后缓慢回升，预计还将下跌20%。

摩根集团也预测，中国房价在未来还将下跌9%~13%，同样预计在2026年见底后逐步回升。

因此，一线城市的良好表现并不代表房价不会下跌。我们需要进一步细分到区和小区，甚至到每套房子。