3月28日，恒隆集团与恒隆地产同时对外发布了年度报告。在这份报告中，公司的董事长陈启宗在致股东的信函中坦诚地透露，这将是他在任期内最后一次以这样的形式与股东们沟通。因为，在4月26日，他将正式卸任，并将领导权交接到儿子陈文博的手中。
致股东函的内容丰富，涵盖了房地产的多个方面，以及一些其他议题。由于信息量较大，这里就不一一赘述。我们重点探讨一下陈启宗对于房地产市场的见解。
他对2024年的经济前景持乐观态度，认为在经济刺激政策的推动下，经济有望逐渐回暖。然而，他同时也指出，是否能够彻底扭转当前的经济局面，还需要进一步的观察。这不仅是一个金融或经济问题，更是一个深层次的结构性问题。他特别指出了内地房地产开发商过度依赖高杠杆的现象。
这正是我们所一直强调的“三高”模式——高杠杆、高负债、高周转——必须摒弃的。无论在香港还是内地，高房价问题已经演变成一个无法回避的重大挑战。陈启宗强调，在所有行业之中，房地产行业的重要性无可比拟，其供应链之长，从建筑施工到家居装修，再到地产代理，无所不包。从长远来看，高房价是否能够持续，成为了亟待解决的问题。
一方面，内地的经济增长势头强劲，另一方面，香港的土地供应受到人为限制，这导致房价持续攀升。这无疑是当前最令人担忧的问题，年轻人购房无力的现象已经演变成一个严重的社会问题。
回顾20多年前，陈启宗就曾断言，房地产开发模式不可持续，房地产竞争的完全是规模和速度，这就像是一场只有疯子才能玩的游戏。他认为，这样的模式必然会导致大量房企被淘汰。
他指出，从事房地产业务的人，往往都带有一定的贪婪。贪婪是市场经济的驱动力，是人的本性。但问题的关键不在于贪婪本身，而在于如何通过法律法规来约束人的贪婪。事实也证明了他的这一预测。近年来，那些大型房企的兴衰，正是这一观点的有力佐证。
这不就是我们开发商曾经走过的路吗？过去，开发商们都坚信，只要利用好杠杆，无限扩张，就能空手套白狼，无论是盈利还是亏损，都有人替他们买单。因此，他们的欲望越来越大，最终却导致了他们自己的覆灭。
尽管陈启宗被誉为“商业地产教父”，且其商业地产生涯颇丰，那么，您是否认同他对住宅房地产市场的看法呢？让我们继续往下了解。
陈启宗对房地产市场当前的困境也深有感触。他认为，降低房价是必要的，因为香港近半数人口无力负担购房成本，而且从长远来看，这有利于提升香港的竞争力。然而，这也带来一个问题，即大多数业主可能会受到资产贬值的负面影响，对富裕阶层构成负面的财富冲击。
如果将土地供应由短缺变为充裕，那么，将逐步改变公众对房地产的固有信念，即“买房永远不会错”。然而，鉴于一个城市土地资源的有限性，如何实现供应的充裕，成为了难题。或许，地方政府也应改变以往的做法，尽可能地不要囤积土地，以免造成地价和房价的持续上涨。
当然，对于未来的房地产市场，陈启宗也提出了理性的看法，“没有经历过两三个大周期、大起落的房地产商是不可靠的房地产商”。他认为，经过20多年的高速发展，房地产市场存量已经非常庞大，但长远来看，对房地产行业不应过度悲观，因为城市化进程仍在持续。
实际上，我相信，这一轮房地产市场的调整，必将对开发商进行一次大洗牌。谁能在这场阵痛中适应新的时代，新的模式，谁就能生存下去，并抓住新的机遇。这样的洗礼，将使房地产行业更加成熟，更加懂得珍惜，更加理解新模式背后的逻辑。
正如陈启宗所言，未来房地产行业绝对会继续存在，但今后它将不再是一个高盈利率的行业。赚钱的机会将不再像过去20多年那样唾手可得，因为以往的成功方法在今天已经不再适用。