在1月17日，除了公布与房地产业直接相关的各项数据指标外，官方还披露了一系列与之紧密相连的数值，这使得我们得以更早地窥见未来房地产市场的轮廓。
从短期视角来看，得益于一系列有利政策的叠加，房地产业有望逐渐恢复活力。然而，从长远角度来看，房地产业的格局已然成型。房子是用来居住而非炒作的观念，已经为房地产的未来格局奠定了基调。
常言道，房地产的发展与人口密切相关。人口红利和城镇化进程与房地产业紧密相连，这两项数据的公布为我们揭示了房地产业的未来走向。
据数据显示，截至2023年底，我国总人口达到14亿零967万人，较上年末减少208万人。人口自然增长率降至-1.48‰，创下了多年来的新低。多家机构预测，到2035年，我国总人口将保持在14亿人左右，到2050年将降至13亿人左右。长周期人口负增长的内在动力始终存在。
《中国发展报告2023》指出，我国人口总量已达到峰值，未来较长时间内将呈下降趋势。报告预计，未来年度出生人口将每十年下降一个百万级台阶。
支撑房地产业快速发展的另一项数据显示，城镇人口占全国人口的比重（城镇化率）为66.16%，较上年末提高0.94个百分点。我认为，未来城镇化进程仍将是未来10年房地产业增量的重要驱动力。从发达国家的发展历程来看，城镇化率在75%左右相对稳定，从65%左右提升到75%左右大约需要10-15年时间。
因此，在未来10年，房地产业仍有一定的增长空间，但将进入一个相对稳定的发展阶段。结合人口负增长问题，房地产业也必将抓住这个窗口期进行转型。同时，我们还需关注农民进城对房地产需求的释放，因为当前形势与过去有所不同。
总的来说，我国房地产市场正积极应对这些问题，努力摆脱过去高周转、高负债、高杠杆的“三高”模式。若等到各项红利消失，将无法挽回。
1、房地产业将从高速发展向高质量发展转变。
面对我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，国家已明确表示，将适时调整优化房地产政策。一方面，变化主体是房地产；另一方面，应对变化的短期策略是调整政策。
在这种变化面前，我们已经调整了房地产业发展模式。过去的三高模式已无法适应新阶段的发展需求，我们必须尽快调整思路，追求高质量发展。这是趋势，也是必然结果。
虽然房地产政策不会经历这几年的调整，但房地产大转型将按部就班完成。然而，短期内遇到的客观因素影响了转型速度。你会发现，无论政策如何调整，定位都没有改变。速度放缓是肯定的。不要期望回到过去，那是不可能的。
既要稳定房地产业，又要实现其平稳健康发展。这就需要摒弃过去的思路，为房地产业探寻新的发展模式。因此，我们不能只追求速度，更要追求高品质，实现从满足居住需求向提升居住品质的转变。
2、房地产业将从增量市场向存量市场转变。
房地产业的大拆大建时代已经过去，未来不会像过去那样。尽管现在仍有诸多问题需要解决，但只要方向正确，房地产业终将迎来健康良性发展。未来十年，房地产市场的发展逻辑将由增量扩张转变为存量转换，即以增量扩张为主转变为以存量更新与转化为主。
从支持政策来看，过去各种政策，包括金融政策支持开发贷款、买房按揭贷款等，今后将更加注重对存量住房的维护支持，让老百姓住得更好、更舒适。同时，还将为房屋提供养老金支持。
2023年12月27日，经济日报指出，我国住房交易正逐步进入存量时代。目前，全国已有7个省和直辖市二手住宅交易量超过新建商品住宅交易量，显示二手房在市场中占比逐渐增大。
这也意味着未来存量房市场将撑起楼市大半边天，仍有一定的增长空间。
3、房地产业将从期房预售向现房销售转变。
众所周知，期房预售制在早期发挥了积极作用，但随后也暴露出诸多问题。预售制改革势在必行。前不久，国家表示，加强预售资金监管，加快预售制度改革。这也预示着接下来将加快推进现房销售，逐步废除期房预售。
现在越来越多的地方在土地出让等环节探索现房销售模式。这意味着在国内实施20多年的期房预售制度开始松动，多地探索从提高预售条件向现房销售转变。但这一过程一定是循序渐进的。
我国房地产业正好要利用房地产动能转换的窗口期实现这样的过渡。
4、房地产业将从重市场轻保障向市场的归市场，保障的归保障转变。
从去年国家部署房地产改革来看，住房保障将进入快速发展的新阶段。14号文凸显了保障房和商品房都强调自住属性的重要性，保障房需求将得到更大程度的强化，同时市场化将推动房地产行业的转型。
转型目标已明确，一是消除老百姓买不起商品房的忧虑，加大对保障性住房的建设和供给；二是商品房回归商品属性，进一步满足改善性住房需求。
原来两者存在冲突，但随着保障房建设逐步完善，二者将不再冲突，而是相互补充。让老百姓住房不再发愁。每个群体都将有更多的住房选择权。这一变革将不仅对购房者和租房者有利，也对房地产业和整个经济都将带来积极的影响。
总之，就是要为老百姓提供多样的住房样式，让他们有更多的选择，更要让他们愿意选择。这是房地产的根本。
