在当前房地产市场中，出售二套90平米的二手房涉及多项费用和成本。对于卖家而言，了解这些费用构成有助于更好地规划交易，确保收益最大化。以下将详细解析卖家在交易过程中可能面临的主要费用和成本。

一、税费成本

1. 增值税及附加：如果房产持有年限不足五年，或者不是卖家的唯一住房，需缴纳增值税及附加。计算方式为差额的5.6%，即（卖出价-买入价）×5.6%。以一套90平米、市场价200万元、原购入价150万元的房产为例，增值税约为2.8万元。

2. 个人所得税：通常为交易差额的20%，或交易总价的1%-2%。若无法提供原购房发票，税局可能按交易总额核定。以上述房产为例，若按1%计算，则为2万元。

3. 契税：买家承担，但卖家需了解。若买家为首套购房，契税为1.5%；二套购房则为3%。

二、中介费用

选择通过中介出售房产时，中介费一般为成交价的1.5%-3%不等。仍以上述200万元房产为例，若中介费为2%，则费用为4万元。此费用可与中介协商调整。

三、房屋维修及装修折旧

房屋在持有期间可能经过装修或维修。在出售时，这些投入未必能全额收回。通常根据房屋年限和装修情况，折旧费在5%-10%之间浮动。假设原装修投入10万元，折旧按10%计算，则为1万元。

四、其他杂费

1. 物业管理费、供暖费等：需结清至交易日。若欠费，需补缴。

2. 公证费（如涉及继承或赠与）：若房产涉及继承或赠与，需公证，费用约为房产评估价的1%-2%。

五、贷款提前还款违约金

若房产尚有未结清贷款，提前还款可能产生违约金。具体金额和计算方式依据贷款合同，通常为剩余贷款本金的1%-3%。

六、净到手价计算示例

假设房产最终以200万元成交，卖家需支付的费用大致如下：

• 增值税及附加：2.8万元
• 个人所得税：2万元
• 中介费：4万元
• 装修折旧：1万元
• 其他杂费：1万元

总计费用为10.8万元。因此，卖家最终到手价约为189.2万元。

总结

出售二套90平米二手房，卖家需考虑多项费用和成本，包括税费、中介费、房屋折旧、杂费及可能的贷款违约金等。了解这些费用构成，有助于卖家合理定价，确保交易收益符合预期。在交易过程中，建议卖家与专业中介和税务顾问合作，以获得最佳交易结果。