在当前楼市环境下，拆迁安置房转售二手：税费详解与省税攻略成为了不少购房者和卖房者关注的焦点。拆迁安置房作为一种特殊的房产类型，其转售过程中涉及的税费问题较为复杂。本文将详细解析拆迁安置房在转售为二手房时可能涉及的各类税费，并提供一些合法的省税策略，以帮助买卖双方更好地应对交易过程中的财务问题。
一、拆迁安置房转售涉及的主要税种
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契税 契税是购房者在购买房屋时需缴纳的一种税费，拆迁安置房的买方同样需要缴纳。契税的税率通常为房屋成交价的1.5%至3%不等，具体税率根据房屋面积、购房者名下房产数量等因素确定。需要注意的是，如果买方为首套房购买，可能享受一定的契税优惠政策。
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增值税及附加 拆迁安置房如果未满两年，转售时需缴纳增值税及附加，税率为房屋成交价的5.6%。但如果房屋已经满两年，则可以免缴增值税及附加。这是拆迁安置房交易中一个重要的省税点，建议买卖双方在交易前仔细核查房屋的持有年限。
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个人所得税 个人所得税是针对卖方征收的税种，税率为房屋成交价的1%或房屋增值部分的20%。如果卖方能够提供完整的购房发票和契税证明，则可以按照增值部分的20%缴纳个人所得税，否则将按房屋成交价的1%征收。因此，保留好购房时的相关票据非常重要。
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土地出让金 拆迁安置房通常属于划拨用地，转售时需补缴土地出让金。土地出让金的金额根据房屋所在区域和房屋面积等因素确定，具体金额需咨询当地国土资源部门。
二、省税攻略
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选择满两年的房屋 如前所述，房屋持有满两年可以免缴增值税及附加。因此，在选择拆迁安置房时，优先考虑持有年限已满两年的房产，可以有效减少税费负担。
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提供完整购房票据 卖方应尽量提供完整的购房发票和契税证明，以便按照房屋增值部分的20%缴纳个人所得税，而不是按照房屋成交价的1%缴纳。这不仅可以减少税费支出，还可以增加交易的透明度和可信度。
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合理避税 在法律允许的范围内，可以通过一些合法手段进行合理避税。例如，买卖双方可以在合同中约定由买方承担部分税费，从而降低卖方的税费负担。此外，还可以通过赠与或继承等方式进行房产过户，以享受较低的税率。
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咨询专业人士 拆迁安置房的税费问题较为复杂，建议买卖双方在交易前咨询专业的房产中介或税务师，以获取更为准确的税费信息和省税建议。
三、案例分析
以某二线城市的一套90平方米的拆迁安置房为例，假设房屋成交价为100万元，持有年限已满两年。买方为首套房购买，卖方能够提供完整的购房票据。
- 契税：由于买方为首套房购买，契税按1.5%计算，即100万元×1.5%=1.5万元。
- 增值税及附加：房屋已满两年，免缴增值税及附加。
- 个人所得税：卖方能够提供完整的购房票据，按增值部分的20%缴纳。假设房屋原购价为50万元，增值部分为50万元，个人所得税为50万元×20%=10万元。
- 土地出让金：根据当地政策，假设需补缴土地出让金2万元。
总税费支出为1.5万元（契税）+10万元（个人所得税）+2万元（土地出让金）=13.5万元。
四、总结
拆迁安置房转售二手房的税费问题涉及多个方面，买卖双方需仔细核查房屋的持有年限、保留完整的购房票据，并在法律允许的范围内进行合理避税。通过选择满两年的房屋、提供完整购房票据、咨询专业人士等手段，可以有效降低税费支出，实现双方利益的最大化。希望本文的税费详解与省税攻略能够为正在进行拆迁安置房交易的您提供一些有益的参考。
