在中国，商业贷款购买二手房的交易过程中，税费是一个不容忽视的重要组成部分。这些税费不仅直接影响买卖双方的财务负担，还关系到交易的合规性和合法性。本文将深入解析商业贷款购买二手房时可能涉及的各种税费，以及它们是如何计算和缴纳的。

首先，商业贷款购买二手房的主要税费包括但不限于：契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、土地增值税等。这些税费的计算方法和征收标准因地区、房屋性质、交易双方的身份等因素而异。

契税是购买二手房时买方需要缴纳的主要税种之一，其征收标准通常是房屋成交价格的1%-3%，具体比例根据房屋面积和买方是否为首次购房等因素确定。例如，对于首次购房且房屋面积在90平方米以下的家庭，契税税率可能为1%，而对于非首次购房或房屋面积超过144平方米的购房者，契税税率可能高达3%。

个人所得税是卖方在出售二手房时可能需要缴纳的税种，其计算方式比较复杂。如果卖方是个人，且房屋持有时间超过5年，且是家庭唯一住房，通常可以免征个人所得税。否则，个人所得税的计算通常是按照房屋成交价格的一定比例或者房屋增值部分的一定比例计算。对于非住宅性质的房屋，个人所得税的征税比例通常更高。

增值税及附加是在二手房交易中，如果房屋不满两年，卖方需要缴纳的税种。增值税税率为5%，同时还需要缴纳城市维护建设税和教育费附加，合计税率通常在增值税的基础上增加12%。

印花税是买卖双方在签订房屋买卖合同时需要缴纳的税种，税率通常为合同金额的万分之五。

土地增值税是针对房地产交易中土地增值部分征收的税种，其计算公式较为复杂，涉及土地使用权转让、房屋买卖等多种情形。土地增值税的征税标准和计算方法因地区而异，通常需要专业的评估机构进行评估。

除了上述税费，还有一些其他的费用，如中介费、评估费、登记费等，这些费用虽然不属于税费范畴，但在二手房交易中也是一笔不小的开支。

综上所述，商业贷款购买二手房的税费种类繁多，计算方法复杂，涉及的法规和政策也经常变化。因此，无论是买方还是卖方，在进行二手房交易之前，都应该对相关的税费有一个清晰的了解，必要时可以咨询专业的税务顾问或房产中介，以确保交易的顺利进行，并合理规划自己的财务预算。