会议落幕，楼市政策定调明确 随着中央经济会议的圆满召开，对来年的经济布局已经初步确立。按照惯例，我们在此聚焦于房地产领域的相关内容。 正如大家所知，近年来，房地产市场整体呈现出下行趋势。无论是商品房的销售额、销售面积，还是开工率，乃至房价，都呈现出持续的下跌态势。尤其是房价，进入2024年，二手房市场的以价换量现象愈发严重，新房市场同样如此，各地方城市也纷纷放宽备案价限制。 在这种背景下，9月份的政治局会议便提出了促进房地产市场止跌回稳的策略。紧接着，12月份的政治局会议继续强调稳住楼市，而此次经济会议同样如此。 就房地产而言，首要任务依然是防范风险：有效防范化解重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。这一观点早已为众人熟知，我也多次强调。近年来，关于房地产的重要会议或相关会议，几乎都会首先强调防范化解风险，因为这是稳定楼市的基石。从之前的“房住不炒”到后来的“去库存”，再到现在的“稳楼市”，都是在防范化解风险，最终目标是实现房产软着陆，即便不能实现软着陆，也要尽量降低着陆的高度。 因此，我一直强调，大家不要抵触救楼市，政策越多，对买房越有利，对整个房地产市场也有利。 紧接着，便是持续推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。 正如我们之前所述，9月份的政治局会议旨在促进房地产市场止跌回稳，现在则是持续推动这一目标，明显可以看出，政府对救楼市的决心并未减弱。 原因很简单，9月份以来的救市政策确实让许多城市的销量有所提升，但范围仍显局限，只有头部几个城市的销量明显回暖，大部分城市，尤其是三四线城市，房地产市场预期依旧不足。因此，2025年的房地产市场救市仍需加码，而城中村改造恐怕仍是重点。 去年经济会议强调的三大工程，即建设保障房、城中村改造和“平急两用”公共设施建设，今年则着重加力实施城中村和危旧房改造。原因也很明显，其他两项无法去库存，而城中村改造可以。今年10月17日，国新办举行新闻发布会，住建部部长倪虹表示，我国将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。不久之后，城中村改造的支持范围也从最初的35个超大特大城市扩大到全部地级城市。 由此可见，2025年的城中村改造势必要加力，目的就是去库存稳楼市，通过城中村改造创造一部分需求。因为目前房地产市场单纯依靠居民端加杠杆并不现实。 接下来，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。 这显然还是在去库存，但这是从供给侧改革的角度，减少供应，盘活存量，推进收储工作。因为当前商品房库存量确实太大，全国商品房待售面积已超过2015年涨价去库存时的水平，但需求量和居民部门杠杆率却并未达到2015年的水平。现在不能一味鼓励买房，供给侧改革同样重要。不过，地方城市可能会面临一定的困难，特别是那些过度依赖土地财政的城市。 最后，推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。 这其实并无太多可说。在我看来，这便是房地产未来的蓝图。但当前的问题在于，楼市稳住都很难，过多的展望是有必要的，但当下的楼市稳住才是最重要的。 这就是此次经济工作会议关于房地产的定调。很明显，2025年仍是救楼市的关键年，各种松绑政策还将延续。此次会议还涉及了两个与房地产相关的问题： 一是，实施适度宽松的货币政策，适时降准降息。很明显，2025年房贷利率还将大幅下降，当然，存款利率届时可能下降更多。如果届时楼市和股市仍未稳住，导致很多人投资无门，存款收益也不高，届时提前还款的现象可能再次兴起。 二是，实施更加积极的财政政策，提高赤字率，增加发行超长期特别国债，增加地方政府专项债的发行使用。这也是非常有必要的。因为我们一直在强调，当前居民端加杠杆的可能性不大。要想楼市企稳，政府必须承担起债务，承接市场。 总之，我们希望2025年能够迎来转机，特别是大家的就业水平和收入水平。因为这些基本面不改变的话，要想资产价格企稳，只有一个办法，那就是让那些买房的人不在乎基本面，忽略基本面。然而，这种魔术并非易变，因为这相当于要求人们在消费时忽略自己工资收入下降的事实。