在过去的两年间，对于有意在天河公园西门板块投资改善型住房的购房者来说，天麟府·瑧林无疑是一个无法绕开的新兴住宅项目。

随着2021年12月的交楼，瑧林项目已经步入了二手房市场。然而，在众多二手楼盘中，它的价格并未显得特别突出。

近期，瑧林项目售出了一套二手房，这是一套大约113平方米的北向三房，总价高达930万元，折合单价约为8.16万元/平方米。与同板块的熹园二手房价格相比，并没有太大的差异。

这一信息来源于链家网。瑧林项目在2019年12月开盘，提供了74至213平方米的二至四房户型，均价在9.5至16万元/平方米之间。

据贝壳数据，目前瑧林项目共有8套二手房挂牌，挂牌均价在11至14万元/平方米之间，其中一套113平方米的北向三房挂牌价为11.6万元/平方米。然而，这个价格与已售出房屋的价格相去甚远。

在当前的市场环境下，急于出售的业主无疑是在亏本离场。但对于不急于出售的业主来说，如果不降低价格，只要市场没有明显回暖，这样的挂牌价恐怕难以吸引潜在客户的关注。

目前，天河公园西门板块的二手房价格已有大幅下调，甚至出现了以三字头价格出售的房子。东晖花园、华建小区和华港一期均有以四字头价格挂牌的房源。

这种房价的下降，为那些几年前就想进入市场但预算有限的刚需购房者提供了新的购房机会。

以新世界天逸为例，这是一处次新房，2024年1月成交了一套172平方米的四房，总价达到了2030万元，折合单价约为11万元。这个成交价在天河公园西门片区已经是相对较高的水平。

瑧林项目附近，保利华创·都荟天珺自诩为珠江新城东区的新盘，虽然地理位置只隔了一条街，实际上却位于员村西区，被规划为金融城西区。

根据都荟天珺的成交记录，150至170平方米的单价大约为10万元/平方米，170至210平方米的单价则在9至9.8万元/平方米之间，总价在1560至1920万元之间。

尽管都荟天珺是新建楼盘，但它的周边配套设施与瑧林相比略显不足，如公园、地铁等，瑧林项目下楼即可到达，而都荟天珺靠近华南快速路，噪音问题较为突出。

都荟天珺与珠江新城东区仅一路之隔，但未售完的部分却面临着员村南方面粉厂地块的挑战。

今年9月，保利以约117.5亿元、楼面价约6.7万元/平方米的价格拿下了天河南方面粉厂地块。由于高总价及新规130%使用率的要求，保利南方面粉厂项目一经推出就引起了市场的广泛关注。有意购买豪宅的买家可能会转向临江项目，这无疑会分流都荟天珺的潜在客户。

然而，在经济市场中，没有谁是常胜的将军。保利南方面粉厂项目尚未入市，金融城员村绢麻厂地块（720地块和721地块）也于11月29日在广州日报上公告出让。

该地块计划于12月31日上午进行竞拍，这将是2024年广州土拍的重头戏。如果保利有意拿下这块地，那么想在广州购买豪宅的买家在2025年可能不得不与保利正面交锋。

绢麻厂地块的起拍价高达70亿元，一旦成交，2024年广州土拍将完美收官。

展望2025年，豪宅市场将迎来更加激烈的竞争。